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住宅小區土地使用權表現形態
[摘 要]住宅小區土地使用權在權利形態上表現為建筑物基地使用權和附屬基地使用權，從主體形態上表現為基地地表及其上下空間利用權，主要包括屋頂平臺空間利用權和地下空間利用權，各種權利均有其特定的歸屬和利用關系。[關鍵詞]土地使用權 建筑物區分所有權 建筑物基地使用權 附屬基地使用權 空間利用權
住宅小區主要由一定面積的土地和房屋及附屬設施所構成。小區房屋有多層建筑和高層建筑，從權利形態上一般表現為區分所有權建筑物，即一幢建筑物區分為數人各擁有專有部分的專有權和對共有部分的共有權。小區住宅除建筑物和構筑物以外，還包括了支撐地上物的基礎部分即土地。住宅小區的土地使用權是從國有土地所有權中分離出來的出現土地使用權，是具有獨立性的用益物權。小區所有土地是用于建造建筑物和其他附著物的，可以把小區土地稱為基地，按基地用途不同，分為建筑物基地和附屬基地，小區的土地使用權稱為基地使用權。小區土地使用權的特點是：從橫向考察小區土地使用權表現為建筑物基地使用權和附屬基地使用權，從縱向考察小區土地使用權為主體形態，是由基地地表及其上下空間利用權構成，主要表現為屋頂平臺上的空間利用權和地下空間利用權。
一、建筑物基地使用權
住宅小區基地中的相當部分是用于直接建造住宅等建筑物的，這部分基地構成建筑物基地，其范圍為建筑物空出部分垂直線以內的土地。建筑物與其基地不可分離，建筑物固著于基地之上，基地支撐地上物。房屋和土地這種實物上的不可分離，決定了其權利形態上的不可分離。在我國房地產立法上雖然是將房屋和土地各自作為獨立的不動產，可以為不同權利主體所有，但同時對土地使用權和房屋所有權的關系上實行一體化原則，即這兩個權利必須歸屬同一個主體，使非土地所有人的房屋所有權與土地使用權不可分離。因此在住宅小區內只要擁有房屋所有權，同時就取得了土地使用權。由于小區住宅建筑物的區分所有權形態是一幢建筑物為多個區分所有人所有，這就決定了建筑基地使用權應為整幢大樓全體區分所有人共有。每個區分所有人按其在大樓中專有部分（即套間房屋）的建筑面積，在整個大樓建筑面積中所占比例，即構成其對建筑物基地使用權擁有一定份額共有權。在每個區分所有人的房地產權證上，除應明確其房屋建筑面積（包括套內建筑面積和套外分攤的共有面積）外，還應當明示其享有的建筑物基地使用面積。
建筑物區分所有人享有的是建筑物基地使用權的共有權是按份共有，共有人按其份額享有權利、承擔義務。由于共有人的份額都是抽象的而不是具體的，因此共有人對其份額不可能進行事實上的處分，即將其份額毀損、滅失，而只能作為法律上的處分，即將其份額分出或轉讓（注：王利明。物權法論〔M〕北京：中國政法大學出版社，1998.336.）。但與一般共有規則不同的是：首先區分所有人在轉讓房屋所有權的同時，必須轉讓建筑物基地使用權的共有份額，而其他共有人不享有優先購買權，這是由建筑物區分所有權制度中的專有權的主導作用決定的；其次建筑物基地使用權的共有人不得請求將其共有份額分割出去。由于整個建筑物基地使用權的共有財產是歸屬大樓全體區分所有人的，因此對共有財產建筑物基地使用權的處分，只能取決于全體共有人的意志，各區分所有人對共有財產已形成利益共同體關系。
住宅小區的土地和房屋應受到物權法律規范和不動產行政法的調整和保護。從土地使用權人與土地所有權人簽訂的土地使用權出讓合同設立的權利義務，到向規劃行政部門申請取得的建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，再到住宅小區開發建設竣工驗收后，向房地產管理部門登記領取的房產所有證和土地使用權證，房屋所有權和包括建筑物基地使用權及附屬基地使用權在內的土地使用權，已成為向社會公示的不動產物權，區分所有人獲得的這種權利具有支配性和排他性的法律效力。如果小區內某大樓在土地使用權出讓期限內，因為需要拆除重建，那么只有經過該大樓房屋所有權人和建筑物基地使用權人全體或絕對多數同意，否則任何部門不得實施重建行為。
二、小區附屬基地使用權
住宅小區范圍內除用于建造地上建筑物的基地以外的土地，都是附屬基地，它是為住宅環境配套服務必需存有的土地，是從屬于建筑物基地使用權的不可分離的部分�，F代化住宅區除了矗立的多層和高層建筑物外，尚有優美的住宅環境和不可缺少的公用設施，如：綠地、公益性娛樂活動場所、道路、變電間、泵房、門衛室等。附屬基地的使用性質和用途是由住宅建筑物的居住質量決定的。附屬基地的使用權只能為住宅小區內各建筑物基地使用權的共有人全體共有，并且按照房屋和土地不可分離的原則，住宅小區內各建筑物區分所有人都是附屬基地使用權人，每個區分所有人按其對建筑基地使用權擁有的面積，在附屬基地面積中所占比例而享有一定份額。在住宅小區內基地使用權面積與土地使用權出讓合同中載明的面積相等，在減去各大樓建筑物基地面積后，剩余部分構成了附屬基地面積，房地產開發商在房屋峻工驗收后辦理的房地產權證上（俗稱大產證），應當載明小區內建筑物基地面積和附屬基地面積，。地產開發商出售轉讓房屋后，房地產管理部門向小區業主頒發的房地產權證上，也應當明示各區分所有人享有的建筑物基地使用權面積和分攤的附屬基地使用權面積。
附屬基地的用途取決于建筑物基地的需要，附屬基地對建筑物基地有從屬性和依附性，只能為各建筑物基地使用權人共有。因此房地產開發商在出售轉讓房屋的所有權和建筑物基地使用權時，已將包括建筑物基地和附屬基地在內的土地使用權出讓金、小區前期工程費用和住宅建筑的造價以及公用配套設施費用攤入每一平方米的房屋銷售價格之中。因此小區全體業主是通過轉讓獲得了附屬基地使用權以及公用設施的所有權的共有權利的。如果房地產開發商保留了住宅建筑物以外的其他建筑物、附屬物的所有權，則不得將其建筑費用、建筑物基地使用費用等攤入向業主銷售的房屋價格之中，并且應當另行辦理產權登記手續。房地產開發商據此也成為建筑物基地使用權和附屬基地使用權的共有人，否則不得享有任何共有權利。在房地產開發商向社會銷售住宅房屋后，他們原來作為附屬基地使用權和其他公用設施所有權主體的登記，應當變更為全體區分所有人共有。因此無論是房地產開發商還是區分所有人在轉讓建筑物所有權時，必須將建筑物地基使用權以及附屬基地使用權份額同時轉讓，而不得分割轉讓。
住宅小區的業主入住后，在附屬基地上能否插建其他建筑物？顯然這是可以的。首先，附屬基地使用權人有權決定在附屬基地上是否需要插建其他建筑物，如果經小區內業主大會絕大多數同意，是可以提出插建申請的。而國家作為土地所有權人則無權提出插建要求，如果國家以公共利益需要如市政工程需要提前收回部分土地使用權則是合法的，但因此造成附屬基地使用權共有人的損失必須予以補償。實際上，這是國家行使公法上權力，但必須限于公共利益的需要，否則不得行使此項權力。其次，插建必須取得規劃行政部門批準。按照《上海市規劃條例》第28條規定：“按照規劃建成的地區和規劃保留的舊區居住街坊、里弄、花園住宅、公寓，未經法定程序調整規劃，不得
拆除、插建、擴建（含加層）各類建筑�！辈褰ㄟ�必須符合《上海市城市規劃管理技術規定》所規定的建筑密度、建筑面積密度、建筑間距的要求，并取得建設工程規劃許可證。再次，如果插建是轉讓土地使用權的，應簽訂土地使用權轉讓合同，向土地管理部門辦理土地使用權變更登記。
一般來說，在住宅區內是很難插建大型建筑物的，但建造公用設施的客觀要求總是不斷增加的，這也是符合附屬基地使用權性質和用途的，如新建停車庫，游泳池，網球場等中小型體育健身活動場所。隨著小區居民文化生活需求的多樣化，增建插建文化活動場所是應當取得業主大會同意和規劃部門批準的。
在住宅區附屬基地上插建建筑物，只有基地使用權的共有人有權作出決定。原房地產開發商一經出售小區第一套房屋后，即不能單方面作出決定，如果還保留一定產權房屋，也只能作為附屬基地共有人參加業主大會討論和表決。規劃行政部門只能依照職權對基地使用權人提出的申請依法定程序，作出建設工程的規劃許可是否批準的決定，而不能將其頒發給無基地使用權的任何單位和個人。否則，基地使用權人有權向行政部門要求撤銷直至提起行政訴訟。當然基地使用權人也有權向侵權的單位或個人提起民事訴訟，行使物上請求權。
許多住宅小區的房屋原屬國家所有而租賃給居民使用的公房，現作為商品房出售給居民后，多數承租人已轉變為所有人，原劃撥土地使用權應轉為出讓土地使用權。住宅小區的土地使用規則應適用出讓土地使用規則。在小區內的建筑面積只要登記在房地產部門的登記簿冊上，取得層層所有權證的，應享有相應的建筑物基地使用權和附屬基地使用權的共有份額。不能登記為不動產所有權的簡易建筑物如停車棚、售貨亭，應由原權利人和附屬基地使用權人達成協議：或者轉讓給全體業主，給予原權利人一定補償，由業主委員會交給物業公司經營管理；或者由原權利人承租附屬基地使用權，向業主委員會交納承租費用。如果該房屋不符合附屬基地使用性質和用途，應當撤除。特別是有些所屬街道或里委搭建的用于經營的房屋，作為附屬基地使用權人的代表業主委員會有權要求收回基地使用權，基地使用權人享有的權利是物權性質的支配權和排他權，可以提起民事訴訟，要求排除妨害，返回原物，恢復原狀。上海市人大常委會近年來制定的有關拆除違法建筑物的法規文件，也有利于化解這方面的民事糾紛。
三、屋項平臺上的空間利用權
小區范圍內基地地表及其上下空間的所有權是屬于國家的，隨著土地使用權的出讓，如果出讓合同中無特別限制，其基地使用權及其基地上下空間利用權應當為基地使用權人享有。在一定情況下，基地使用權人也可以保留基地使用權，而將基地上下空間的利用權轉讓給非基地使用權人享有。這種非土地所有權人和非土地使用權人享有的基地上下一定空間范圍內的占有、使用、收益的權利稱為空間利用權，空間利用權是從土地所有權或土地使用權中分離出來的；可以是具有獨立性的用益物權，也可以是租賃性質的債權。作為物權性質的空間利用權一般期限較長，但不得超過土地使用權的出讓年限，在期限內也可以再轉讓。作為債權性質的空間利用權按照我國合同法規定最長年限不得超過20年，當然可以續簽，但應遵守債權規則。
從土地所有權使用權中分離出來的上下空間利用權，可以存在于建筑基地的上下空間，也可以存在于附屬基地上下空間，由于兩者有許多共同特點，所以我們討論的屋頂平臺上的空間利用權利和地下空間利用權，當然適用于附屬基地上下空間利用權，而建筑物基地上下空間的利用權更具有疑難性和代表性。
住宅區內的屋頂平臺上是否可以加層擴建？這在理論上當然是可以的。
首先，應當考察的是誰有權加層擴建？回答這個問題就涉及到屋頂平臺的所有權、屋頂平臺上的空間利用權和建筑基地使用權。在建筑物區分所有情況下，建筑物的屋頂、外墻和基地使用權是大樓全體區分所有人共有的，因此屋頂平臺所有權、建筑物基地所用權與屋頂平臺上的空間利用權的主體范圍是一致的，只有經過大樓全體區分所有人共同意志的決定，才能向規劃行政部門提出加層申請。如果大樓在出售時，屋頂平臺作為建筑面積出售或贈與給頂層樓面業主的，那么頂層樓面業主獲得屋頂平臺所有權和平臺上的空間利用權，空間利用權人有權按平臺性質和用途使用空間，如在平臺上進行健身散步等活動，但是，如果利用平臺空間進行加層，就不但涉及平臺上空空間利用性質和范圍，而且加層勢必將建筑物重荷通過原大樓的承重結構傳導到建筑基地，加重其荷載量，因此還應得到建筑物基地使用權共有人的同意并簽訂協議。同樣的是如果建筑物基地使用權的共有人提出加層，也應取得屋頂平臺所有人和屋頂平臺空間利用權人同意并簽訂協議。如果大樓全體區分所有人在自己所有的平臺上設立專有使用權，將平臺使用權利轉讓給某些樓面居民或其他人的，那么平臺的專有使用權人也只能按協議設定用途使用平臺，如果需要利用平臺加層擴建，也必須取得全體區分所有人的同意并另行簽訂協議。
其次，加層擴建必須向規劃行政部門申請，取得建設工程規劃許可證。加層擴建不能影響左鄰右舍大樓的采光、通風等權利，如果不符合規劃管理技術規定的要求，是不能取得建設工程規劃許可批準的。
再次，加層所建房屋峻工驗收后，房屋所有權應經房地產管理部門登記在冊，并發給產權證。那么能否登記取得建筑物基地使用權？加層房屋經建筑物基地使用權共有人同意，所獲得的是從建筑物基地使用權中分離出來的空間利用權，加層房屋所有權人不能參與建筑物基地使用權的分割，只能通過登記取得空間利用權�？臻g利用權人與建筑物基地使用權共有人通過協議可以設定物權性質的空間利用權，也可以設定債權性質的空間利用權。由于協議設定的權利內容不同，轉讓費用也不同，因而期限也不同。
可以肯定，人們對基地空間利用權的需求將隨著科技進步大大提高，加強對基地上空間權利的研究，也會拓展住宅小區的生存空間，提高居民的生活質量。
四、地下空間利用權
在建筑物基地或附屬基地地表之下建造地下室或地下停車庫，是對基地地下空間的利用。房地產開發商在簽訂土地使用權出讓合同中，未受到土地所有權人對地上地下空間開發的限制，即得到地表上下空間的利用權。房地產開發商為建造地下室或地下停車庫，在向規劃部門申請取得建設工程規劃許可證后，地下空間利用權已經從基地使用權中分離出來，這是土地使用權人行使處分權的結果，并得到規劃行政部門批準。在房地產開發商建造的地上建筑和地下建筑峻工驗收后，取得房地產登記和產權證書時，既取得了建筑物的基地使用權，也取得了地下建筑物的空間利用權。這種分離獨立已經為法律承認而固定化。由于已獲得登記公示，因此建筑物基地使用權和地下空間利用權都具有獨立的物權效力。房地產開發商在銷售時，可以將地上建筑物和地下建筑物一起轉讓給大樓全體區分所有人，也可以分別轉讓，即保留地下建筑物的所有權及其空間利用權，或者將其轉讓給小區全體業主，無論怎樣轉讓，都應當對原登記作變更登記。
一般來說，住宅區內的地下室、地下停車庫是非經營性質的，它是為小區居民停車或居住方便服務的公用配套設施，可以將其建造費用攤入向小區全體業主出售的房屋價格
之中。因此地下建筑的所有權和空間利用權應歸屬小區全體業主共有，然后交由物業公司管理，向車主出租車位，收取停車費，在扣除管理費后，收益歸業主委員會，�？钣糜诘叵陆ㄖ锏木S修基金。如果房地產開發商保留地下停車庫的所有權和空間利用權，也只能以福利價向車主收費，其收費標價應低于向社會開放的停車車位的經營價格。
應當注意的是，由于地下空間范圍是有深度的，因此地下空間利用權的客體只能是特定范圍的空間，在特定空間范圍內，空間利用權人可以行使排他的支配權，在特定范圍以外的地下空間，仍應歸屬建筑物基地使用權人。
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