物業安全管理方案

物業安全管理方案

　　物業安全管理方案（一）

　　一、物業管理架構

　　物業管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本，提供優質服務的目的。本“物業管理中心”按“直線制”設定管理架構。中心設綜合管理部、物業管理部、安全管理部、工程管理部、財務管理部五個部門。其優點是集指揮和職能于一身，命令統一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業初期管理的要求，又能為將來業務的發展留下充足的空間。

　　1、綜合管理部

　�。�1）負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其他部門儲備人才。

　�。�2）負責員工工作考勤。

　�。�3）負責收集、整理和保存物業管理公司籌備、建立和發展的資料及人事檔案管理。

　�。�4）負責處理業主的咨詢、投訴，并提供協助。

　�。�5）負責對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。

　�。�6）負責物業管理公司所需物品的后勤采購工作。

　�。�7）負責員工餐廳的監督、檢查和管理工作。

　�。�8）組織、開展企業文化活動。

　　2、物業管理部

　�。�1）負責籌建管理員工餐廳工作。

　�。�2）負責會所及會議中心的管理。

　�。�3）書寫給業戶的各類通知、通告，由總經理簽署發出。

　�。�4）負責物業的日常清潔工作。

　�。�5）負責物業公共區域及周邊的綠化及環境布置。

　�。�6）負責物業的除蟲滅害工作。

　�。�7）協助業主處理租賃工作。

　�。�8）負責業戶的搬入和遷出協調工作。

　�。�9）建立業戶檔案管理工作。

　�。�10）負責物業的一切慶典服務的布置，及為業戶的慶典活動提供必要的幫助。

　�。�11）開展業戶文化交流，接待、介紹物業工作。

　�。�12）配合綜合管理部開展員工培訓工作。

　�。�13）總經理指派的其他工作。

　　3、安全管理部

　�。�1）負責物業的防火、防盜、防破壞和警衛工作。

　�。�2）與政府公安、消防、司法部門保持良好的關系。

　�。�3）成立義務消防隊，定期舉行消防演習。

　�。�4）建立、健全、制定物業的各項安全規章制度。

　�。�5）與業主簽訂“消防安全責任書”。

　�。�6）負責物業大型活動的警衛布置。

　�。�7）負責物業的日常巡樓工作和固定崗位的安排。

　�。�8）負責地下停車場的安全秩序管理工作。

　�。�9）負責監控室管理工作。

　�。�10）負責安全管理員的管理、培訓、考核工作。

　�。�11）總經理指派的其他工作。

　　4、工程管理部

　�。�1）負責物業全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。

　�。�2）負責物業機電設備的日常維護保養工作。

　�。�3）制定長期和日常的維修保養計劃并付諸實施。

　�。�4）負責物業土建、弱電系統、強電系統、給排水系統、消防系統、綜合布線系統及其他公共系統的日常維修保養工作。

　�。�5）負責物業高低壓配電室、空調機房的值班和日常維修保養。

　�。�6）負責物業管理部轉發的業主投訴的處理，及滿足業戶其他有關的服務要求。

　�。�7）協助綜合管理部、財務管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。

　�。�8）負責工程人員的管理、培訓、考核工作。

　�。�9）負責業主裝修方案的審核、監督、管理工作。

　�。�10）總經理指派的其他工作。

　　5、財務管理部

　�。�1）協調與銀行、稅務以及其他主管財務政府部門的關系。

　�。�2）建立財務管理體系，做好管理公司的經濟核算工作。

　�。�3）征收管理費、水電費、電話費、加時空調費等其他管理費用。

　�。�4）征收和支付管理公司各類合同費用。

　�。�5）制作財務報表、資金平衡表及固定資產損耗表及其他各種財務報表。

　�。�6）按員工工資表發放員工工資。

　�。�7）小量現金的支出和日常采購、入庫工作。

　�。�8）負責物業管理部轉發的業主投訴的處理，及滿足業主其他有關的服務要求。

　�。�9）總經理指派的其他工作。

　　二、物業管理崗位編制

　　暫定本物業管理方針為：人性服務、培養人才、科學管理、走向市場。根據以上方針，特制定以下用人方案。

　　1、綜合管理部

　�。�1）由1名綜合管理部經理和（ ）名員工組成。

　�。�2）綜合管理部經理（ ）名，要求具有多年豐富的社會經驗和行政管理工作經驗，組織協調能力強。

　�。�3）文員兼倉庫管理員（ ）名，負責本部門文字處理工作和物品入庫保存、發放、領用工作。

　�。�4）資料管理員（ ）名，負責工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。

　�。�5）業戶接待員（ ）名，負責咨詢及商務、票務的有償服務工作及信件、報紙、雜志的接收、分發工作，要求個人素質較好，是本物業樓宇的形象服務窗口。

　　2、物業管理部

　�。�1）由1名物業經理和（ ）名員工組成，負責大廈清潔、會所等項的物業管理工作。

　�。�2）清潔班由（ ）名員工組成，分白班和夜班。白班（ ）人負責維護所轄物業內外的公共場所及男女衛生間的常規清潔，要求個人素質較好；夜班（ ）人，負責全面清潔樓宇內外的公共場所及男女衛生間，要求按清潔程序進行操作，對人員個人素質要求可適量放低些。

　�。�3）員工餐廳服務由（ ）名廚師及（ ）名工作人員組成，上班時間為（ ），要求員工個人素質較高。

　�。�4）業戶服務員（ ）名，開展業戶文化交流，接待介紹物業工作，要求形象素質較好。

　�。�5）會所服務人員（ ）名，負責健身、洗浴、美容等場所的接待服務工作，要求形象、素質較好。

　　3、安全管理部

　�。�1）由1名安全管理經理和（ ）名安全管理員組成，24小時負責大廈的安全管理工作。

　�。�2）安全管理經理（ ）名，要求有多年物業管理經驗的轉業軍人擔任，具有帶領全體安全管理員完成所轄物業安全管理工作的能力。

　�。�3）文員兼資料員（ ）名，負責部門文字處理和檔案管理工作。

　�。�4）主管（ ）名，分三班，全面負責所轄物業的安全防范、監督檢查工作。

　�。�5）監控值班由（ ）名員工組成，分三班，負責監控中心值班工作。

　�。�6）大堂值班由（ ）名員工組成，分三班，負責樓宇大堂值班工作。

　�。�7）外圍值班由（ ）名員工組成，分三班，負責外圍值班工作。

　�。�8）商場值班由（ ）名員工組成，分二班，負責商場值班工作。

　�。�9）停車場值班由（ ）名員工組成，分三班，負責地下停車場出入口的值班工作。

　�。�10）巡邏值班由（ ）名員工組成，分三班，負責巡邏值班工作。

　　4、工程管理部

　�。�1）由1名工程管理部經理和（ ）名員工組成。

　�。�2）工程管理部經理（ ）名，要求多年物業工程管理經驗的工程師擔任，具有較強的管理能力。

　�。�3）文員兼資料管理員（ ）名，負責工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時兼任管理處倉庫管理員的工作。

　�。�4）強電值班由（ ）名強電技工組成，全天24小時值班，負責大廈強電設備的使用與維護，確保大廈用電系統正常工作。

　�。�5）空調值班由（ ）名空調技工組成，全天24小時值班，負責空調設備的正常運作與管理、維護。

　�。�6）消防值班由（ ）名弱電技工組成，全天24小時值班，專職負責消防設備的正常運作與管理、維護。

　�。�7）電梯值班（ ）名，負責電梯設備的正常運作與維護。

　　5、財務管理部

　�。�1）由1名財務主管和（ ）名員工組成，負責物業管理收繳各項費用。

　�。�2）會計由主管兼任。

　�。�3）出納員（ ）名。

　�。�4）停車場收費員（ ）名。

　　物業安全管理方案（二）

　　商鋪是指從事具體商業行為的物業。按其經營方式主要為單體經營，集中管理的模式，對商業街商鋪進行統一管理，是目前開發商普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區域商業中心和商業品牌有重要影響。

　　對于開發商來說，開發、銷售商鋪是前提，但只有開發、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業管理公司對商鋪進行管理，才能長久發展。

　　目前國內商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發商對商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業管理不力，影響商鋪業主的租金收益，業主不能歸還按揭貸款，最終風險還是要落到開發商的頭上。

　　1.0商鋪物業管理理念

　　商鋪是有計劃的商業聚集，對商鋪進行“統一管理，分散經營”是商鋪區別于其他房地產的核心特點。

　　“統一管理”，要求商鋪必須由代表業主權利的、受業主、開發商委托的管理公司統一管理，沒有統一管理的商鋪是難以經受激烈的零售業市場競爭。

　　“分散經營”，是商鋪對消費者和經營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進行商業經營，只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。

　　1.1. 商鋪的統一管理的理念在于統一招商管理、統一營銷、統一服務監督、統一物管。

　　為了達到“統一管理，分散經營”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

　　1.1.1 “統一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。

　　“品牌審核管理”指：招商對象需經品牌審核后才能進入。

　　審核包括對廠商和產品的審核，須具有有效的營業執照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書（適用于批發代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權委托書等。

　　“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關鍵條款必須進入。

　　租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理，比如：

　　承租戶的經營業態是受到整個商鋪的統一商業規劃的限制，如果發生重大變化，須經業主委員會的認可（業主委員會成立之前，經開發商認可）；

　　營業時間的確定；

　　承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統一管理；

　　為整個商鋪促銷承擔的義務；

　　承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；

　　投保范圍事宜；

　　是否統一的收銀等

　　1.1.2 “統一的營銷管理”有助于維護和提高經營者的共同利益。

　　由于目前商業競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃，所謂“大節大過、小節小過、無節造節過”。

　　組織策劃相關的促銷活動，所發生的費用應預先與業主溝通預算，經業主同意后，對實際發生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果商鋪統一收銀管理，就能較好地執行按銷售額分攤費用。

　　1.1.3 “統一的服務監督”有助于經營者間的協調和合作。

　　商鋪須設立由開發商領導、商業專家組成的管理委員會，指導、協調、服務、監督承租戶的經營活動，保證商鋪的高效運轉。常見的方式有：

　　指導項目：店鋪布置指導、促銷活動安排；

　　協調項目：協調經營者之間的緊張關系，增進經營者之間合作；

　　服務項目：行政事務管理；

　　監督項目：維護商鋪的紀律、信譽，協助工商、稅務、衛生、消防等部門的管理。

　　1.1.4 “統一的物業管理”有助于建筑空間的維護和保養。

　　商鋪的物業管理內容包括：養護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養護、意外事故處理等。商鋪的各項設施的使用頻率較高，統一管理有助于對物業設施設備有計劃的保養與維修，增加使用的安全性和耐久性。

　　2.0商鋪物業的管理特點

　　2.1  顧客流量大

　　商鋪進出人員雜，不受管制，客流量大，易發生意外，安全保衛工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。同時商場在發生突發事件時，疏散相對較慢。安全管理應特別慎重

　　2.2  服務要求高

　　要物業管理服務面向商鋪置業人和使用人，向他們負責，一切為他們著想。促進商業物業保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優美的經營和購物環境。這是商鋪物業管理服務的根本原則

　　2.3 管理點分散

　　出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業物業管理的特點。

　　2.4  營業時間性強

　　顧客到商鋪購物的時間，大多集中在節假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。統一店鋪的開張及關門時間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關門時間不統一會造成整體商鋪經營的凌亂感，無序經營的印象，對顧客產生不良的心理影響。

　　2.5  車輛管理難度大

　　來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非機動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場物業管理水平的整體體現。

　　3.0商鋪物業管理人員配備

　　3.1.1商鋪管理的人員配備原則是因事設崗、一專多能、精簡高效、使業戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業戶交納的管理費都用在刀刃上。

　　3.1.1.1業戶服務部

　　設主管一人，可由物業主任兼任。該部主要職能是業戶接待與內部管理、下設業戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務、物料管理等職。接待員的多少主要依據于業戶服務部的工作時間和工作量，通常每班保持兩人便可。

　　3.1.1.2維保服務部

　　設主管一人，全面負責房屋、設備、設施的運行、保養和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行，使物業保值和升值。維保服務部的作業人員應根據商鋪經營服務需要、商鋪設備的多少和技術難易程度進行合理配置。

　　3.1.1.3保安服務部

　　設主管一人，全面負責商鋪的門衛、巡邏、監控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業人員根據商鋪保安的值勤點、工作量和作業班次進行配備。

　　3.1.1.4保潔綠化部

　　設主管一人，全面負責商鋪的室內保潔、室外保潔與綠地養護工作。該部門的主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。具體保潔和綠化作業人員根據商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行安排。

　　3.1.1.5經營服務部

　　設主管或兼職主管一人，全面負責商鋪業戶委托給物業管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發等經營服務工作。該部門的主要職責是配合業戶的經營活動，促進商鋪經營銷售和物業管理工作。

　　4.0商鋪的物業服務管理

　　商鋪物業管理包含以下幾個方面，我們現對此進行分項描述：

　　4.1商鋪業戶服務管理

　　4.2商鋪裝修服務管理

　　4.3商鋪設備、設施維保服務管理

　　4.4商鋪建筑物的養護及維修管理

　　4.5商鋪保安服務管理

　　4.6商鋪保潔服務管理

　　4.7商鋪綠化服務管理

　　4.8  商鋪經營服務管理

　　4.9   商鋪廣告管理

　　4.10商鋪保險管理

　　4.1商鋪業戶服務管理

　　業戶服務部有兩部分工作職能，一是業戶服務，二是內部管理。

　　4.1.1接待與聯系

　　接待與聯系是業戶服務的重要內容之一，是物業管理方為業戶、顧客提供服務并與業戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業管理的業戶服務一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內外聯系等。

　　4.1.2糾紛、投訴接待

　　顧客在商鋪購物因環境服務因素而來投訴。對物業管理方來說，所有投訴、處理結果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業績考核依據之一；

　　4.1.3報修接待

　　商鋪鋪位的照明或其他設施出問題，對業戶營業將造成很大的影響。業戶報修，應迅速做記錄，填寫《維修任務單》，即時派維修工到現場搶修；

　　4.1.4走訪回訪

　　接待員的走訪內容包括三方面：

　　一是聽取業戶和商鋪方對物業管理服務的意見、建議；

　　二是對報修后的維修結果進行回訪；

　　三是對業戶的禮儀、形象、環境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標是一致的。

　　4.1.5內外聯系

　　商鋪內部聯系：

　　商鋪的內部聯系包括向業戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等；向商鋪方收取物業管理費、能耗費。商鋪服務管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。

　　商鋪的外部聯系

　　商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環保、水、電、煤、電信及媒體都有業務上的聯系，如處理不好這些關系，會使商鋪的經營活動很被動。處理得好，往往事半4.2商鋪裝修服務管理

　　4.2.1裝修管理應包含在業戶管理中，因管理難度較大，故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協議”，現場監督管理等。

　　4.2.2商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據經營要求，提出裝修申請；也有的業主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修，裝修管理應做好以下幾個方面：

　　建立周全、詳細、便于操作的管理制度；

　　專人負責對工程實行嚴格的監督；

　　選定資質高、信譽好的工程承包商進行裝修；

　　對裝修現場進行監督管理。

　　4.2.3商業鋪面制定裝修管理規定的要點

　　二次裝修過程應遵守物業管理處制訂的《二次裝修施工管理規定》；

　　業戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的，應嚴格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規定；禁止擅自更改水、電管線及負荷用電；

　　裝修完畢后，物業管理處根據裝修前業戶遞交的經認可的裝修設計圖、裝修協議，對工程進行竣工驗收，如發現有違反裝修設計圖及裝修協議某些條款的，應視情節輕重作不同的處理；

　　為了保證業戶在裝修過程中不損傷樓宇結構等重要部位，裝修工程施工方事由物業管理處選定還是由業戶選定應視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況：

　　凡涉及電力設備（由鋪外的配電架至鋪內的終端空氣開關箱等）進行增建、改裝的；為該層的消防設備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的，以及電視監控系統、公共天線分布系統等進行增建或改裝的，都由物業管理處選定工程實施工方。業戶則按工程費用的一定比例支付給物業管理處作為工程監督管理費。

　　凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風設備、電話等小規模裝修可由業戶自行選定工程施工方，也可由物業管理處選定施工方。

　　業戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙，應包括：清楚顯示樓層內部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細節）；排水系統的分布圖（附由關細節）；電力供應設備分布圖及電線敷設簡圖（附有敷設電線資料及負荷量）；照明設備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業管理處或商鋪要求提供的建筑細節；裝修工期、開工期、防火措施、環保、環衛要求、違約責任、施工期保險等。等等

　　4.2.4裝修現場監督管理

　　在施工過程中，物業管理處應派專人在現場進行管理。管理的內容主要包括3方面：

　　對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協議”要求和對裝潢現場環境衛生（裝潢垃圾）進行監督管理。一般建筑施工隊的人員情況復雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內施工，而其他層面則照常營業，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業戶的營業活動。對于裝修的工程監控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協議”上的條款，有否違反物業管理處的其他管理規定等，如有違反規定要及時聯系，發出“整改通知單”等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施，則由業戶負責將其修復，直至商鋪方滿意為止。當然，也可由物業管理處修理，但有關費用則由業戶支付。這些管理服務都應做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據或參考。  等等

　　4.3商鋪設備、設施維保服務管理

　　商業物業的日常養護標準較高，維修要求嚴，其內容同辦公樓相似，但其方式不同。商業物業的重點在于各種設施，設備上，因為商業物業設施設備使用頻率較其它物業相比是最高的一類，設備、設施養護及維修管理的好壞直接影響經營環境和經營活動的正常運行。一些設備如電梯，自動扶梯等易出故障的設施設備，保證其正常運行主要靠平時養護。

　　物業安全管理方案（三）

　　第一部分、前言： 根據東方明珠城的設計特點，現擬出東方明珠城物業管理方案。我們真誠希望在與貴方合作中，能使業主和住戶能充分享受到物業管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務，使東方明珠城物業持續升值，為住戶營造一個安全、整潔、優美、方便的陽光社區，提升生活品質，實現業主、開發商、物業公司和諧、多贏的經營目標。

　　第二部分、物業管理的整體構想與創優規劃 ：

　　住宅社區作為建設開發有限公司“東方城市系列”的又一經典之作，以其建筑的現代風格和完美的協調性，構筑了又一具有現代生活氣息的城市景觀�！耙匀藶楸尽辈粌H僅是一句口號，在東方明珠城的每一個細節都充分體現

　　出建筑對人的關心，以她的色彩、材質、結構、尺度以及施工質量，點點滴滴、方方面面都是工程學、建筑學、文化藝術的杰作，透射出人文關懷，使業主的居住生活在舒適、便捷中體現出物業的價值。

　　針對東方明珠城社區物業管理的整體情況，我們確立了東方明珠城住宅社區物業管理的管理構想。

　　一、管理思想

　　公司將憑借自己的人才優勢、技術優勢、文化優勢、管理優勢，把東方明珠城社區創造成為一個溫馨家園。

　　二、管理組織

　　公司將建立一支年輕化、專業化，高素質、復合型的管理隊伍，對東方明珠城社區實施專業化的物業管理與服務。

　　1、多層次、多角度的激勵員工，滿足員工的物質和精神需求。

　　2、主張管理者與員工之間的溝通，體現人與人之間的平等。

　　3、關注員工自我價值的實現，使員工與公司共同發展進步。

　　4、為員工創造公平競爭的工作氛圍，實現“能者上、相形見拙者下”。

　　5、建立培訓體制，使每一個員工掌握物業基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、稱職的物業服務人員。

　　三、管理特色及創新點

　　公司堅持“業主至上、服務第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服務”的管理手段。

　　1、推行首問負責制，第一個接待業主或被業主詢問的公司員工，不受部門的限制，均應熱情接待，解答疑問，杜絕讓業主等候回音的現象。

　　2、傾聽業主的心聲，在社區內設置“心連心信箱”，了解業主需求，解決業主反映的問題。

　　3、關注業主生活質量的提高，倡導“以業主為圓心”的服務理念，我們不僅做好24小時安保服務，24小時接待服務，16小時保潔服務，管理處還將經常組織各種活動，增進物業與業主的交流，創造祥和文明的住宅社區。

　　四、創優規劃

　�。ㄒ唬�、近期工作目標

　　第一年內，業主開心入住，裝修無違規現象；

　　第二年內，創市物業管理示范住宅小區；

　　第三年…… 保市優、創全國物業管理示范住宅小區；

　�。ǘ�）、實施方案

　　1、在公司總經理領導下，在行業主管部門指導下，專門成立由公司職能部門人員、管理處主任和其他部門負責人組成的創優領導小組，其中管理處主任為執行組長，并明確創優小組職責。

　　2、完善各部門、各崗位的操作規程，規范日常操作。

　　3、做好日常工作記錄，注意資料的積累、整理，做好考評、資料的歸檔及達標申報等工作。

　　4、由創優小組按管理處巡檢制度進行日常的考核檢查，公司創優指導小組做好東方明珠城社區創優的指導、監督工作。

　　5、建立“服務明星”評比制度，明確獎懲措施，引導員工共同做好優秀社區的創建工作。

　　第三部分、管理機構設置和管理人員 ：

　　的配備、管理及物資的配備

　　一、管理機構模式

　　東方明珠城住宅城社區的物業綜合管理工作，由天祥物業有限公司下屬的東方明珠城管理處負責，管理處下設綜服科、安�？�、維修部、環境科。

　　組織結構圖

　　二、管理人員的配備

　　管理處定編94人，其中主任、副主任各1名，各部門負責人4人，由物業公司聘任，授權到東方明珠城住宅社區實施綜合管理。

　　接待員：2人，接待業主的來訪和投訴并及時處理。

　　文員：1人，負責社區房屋及業主的有關資料的存檔工作和信息收集工作。

　　財務：1人，負責社區的經濟核算和各種費用的收繳工作。

　　衛生清潔工：21人，負責社區的衛生清潔工作，每天清掃公共場所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。

　　綠化管理養護工：2人，負責社區內的綠化及花草樹木的養護培植工作，并對業主的垂直綠化（陽臺擺花）和庭院綠化進行指導。

　　治安員：54人，負責住宅區內的治安、保衛防范、車輛管理工作，配合派出所、車管、消防等部門維護正常治安秩序，負責管理社區的停車場以及出入社區的各種車輛，維護社區的交通秩序；

　　維修工：7人，負責社區的房屋及設施設備的維修、養護。

　　三、管理人員的錄用與考核、培訓計劃

　�。ㄒ唬�、管理人員的錄用要求

　　分類崗位職責條件備注

　　管理處主任全面負責社區物業管理工作大專以上文化，三年以上物業實際管理經驗公司選派

　　綜服科科 長負責財務、接待業主來訪以及社區各項服務事業的經營、管理大專以上文化，具有管理經營能力，兩年物業管理綜合服務工作經驗公司選派。

　　保安科科長全面負責社區安全管理和車輛管理 。

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