住房結構調整不宜一步到位

住房結構調整不宜一步到位

　　據媒體報道建設部近日下發的文件已經明確提出，90平方米是指建筑面積，而70％的比例要求是針對各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積。但由于之前關于90平方米和70的爭論和解釋，出現多個版本和反復，人們多數對此信息來源及準確性仍表示質疑。不管怎么說，人們還是期盼這個問題能盡快澄清和明確，否則會對新政的實施執行以及房地產市場的正常運作帶來很大的影響。我有些不明白，解釋這個政策為什么比制定這個政策還難？新政出臺已經快一個半月了，到現在還停留在解釋概念的階段。不過，現在總算有了一些眉目。

　　其實，我是贊成90平米為建筑面積、70比例按城市住宅總量控制。因為，如果堅持按套型建筑面積容易引起人們的概念混亂，而套型建筑面積與建筑面積之間雖有不同，但差別并不大。不過，我從媒體報道中卻看不到細則有明確90平方米是指建筑面積的字眼，反而覺得細則依然在堅持采用套型建筑面積的概念，只是將其明確定義為指單套住房的建筑面積，由套內面積和分攤的共有建筑面積組成。其實這兩者是有一些差別的，只是差別不大而已，或者說套型建筑面積近似或約等于建筑面積。

　　可能是大家已經厭倦于對這兩個概念的糾纏，干脆將兩者等同起來算了。70％的比例按年度城市總量控制，雖然操作難度會更大，但比較合理和切實可行。因為，如果70的比例落實到項目，同時又對中小戶型住宅進行限價的話，就會出現一盤兩制的狀況，難以操作和執行。而如果按總量控制，則可以因地制宜，有些項目100建大戶型，有些則可以100建小戶型，有些則按地段限定戶型比例。

　　而且，可以對整個是中小戶型的樓盤才要求限地價和房價，定向供應給首次置業的消費者，如果供不應求就采取公開搖珠抽簽的方式配售；而大戶型和混合戶型則仍按市場價格和運作方式發售。雖然住宅結構比例的調整是十分必要的，但我對新政能否順利落實和實施依然保持懷疑態度。因為，廣州目前住宅供應市場是大中戶型居多占70以上，而中小戶型卻不到30。而且，70中小戶型住房比例是應當包括經濟實用房和廉租房的，現在廣州這兩個方面還沒有怎么發展，中小戶型70的比例一下子都壓在市場供應的商品住宅上，由倒三七的比例調整為正三七，180度的轉變，可能使地方政府、開發商和市場都難以適應，甚至可能會因為欲速則不達，而導致調整住房結構的新政胎死腹中。這是我最不希望看到的、也是最擔心的結果。

　　因此，我建議調整住房結構的新政最好采取循序漸進、分步實施的辦法，向廣州這樣的城市，比較適宜第一步由倒三七調整到倒四六，第二步由倒四六調整為五五，第三步由五五調整為正四六，第四步由正四六調整為正七三，半年或一個季度調整一次，這樣12年就能調整到位，政府、開發商和市場也有一個緩沖和適應的過程。

　　調整住房供應結構量化地方責任針對房地產業發展中存在的問題，為進一步加強市場引導和調控，建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統計局、銀監會聯合制定的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，已經國務院同意，國務院辦公廳近日轉發這一《意見》，并要求各地區、各部門認真貫徹執行。制定并實施建設規劃明確新建住房結構比例首先要制定和實施住房建設規劃。要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設規劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當地“十一五”發展規劃和近期建設規劃。

各級城市住房建設規劃要在20xx年９月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設規劃報建設部備案；其他城市住房建設規劃報省級建設主管部門備案。各級建設（規劃）主管部門要會同監察機關加強規劃效能監察，督促各地予以落實。其次要明確新建住房結構比例�！笆�一五”時期，要重點發展普通商品住房。自20xx年６月１日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。稅收、信貸和土地的政策調節更具可操作性調整住房轉讓環節營業稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從20xx年６月１日起，對購買住房不足５年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過５年（含５年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過５年（含５年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

嚴格房地產開發信貸條件。為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到25％等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發企業，商業銀行要按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置３年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。有區別地適度調整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從20xx年６月１日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％�？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例２０％的規定。保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。

各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學確定房地產開發土地供應規模。要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70％；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。加大對閑置土地的處置力度。土地、規劃等有關部門要加強對房地產開發用地的監管。對超出合同約定動工開發日期滿１年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿２年未動工開發的，無償收回土地使用權。

對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿１年的，按閑置土地處置。此外，為了有步驟地解決低收入家庭的住房困難，必須加快城鎮廉租住房制度建設。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在20xx年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。20xx年年底前，各地都要安排一定規模的廉租住房開工建設。