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物業調研報告
隨著社會一步步向前發展，報告的使用頻率呈上升趨勢，其在寫作上有一定的技巧。其實寫報告并沒有想象中那么難，以下是小編為大家整理的物業調研報告，希望能夠幫助到大家。
物業調研報告1
隨著城鎮化腳步不斷推進，各地新興小區如雨后春筍般圈地而起，五花八門的物業公司也有了巨大的發展空間，物業的品牌價值也成為了房地產商手里越來越重要的籌碼。物業對小區的管理與城管對于城市的管理如出一轍，同時也有著包含關系。物業管的不光是小區整體環境，還要解決每個業主日常所遇到的問題。當小區內住戶的某些行為觸犯到城市管理相關法規時，就進入了城管管轄范圍，要解決好這些物業、城管均可介入的問題往往需要雙方開展協作。
在現實中，諸多問題使得原本可以開展協作的部分反而成了城管執法過程中的瓶頸。由于物業平時與業主關系密切，有的物業管理人員與業主幾乎如親友般熟悉，出于感情層面以及日后相處考慮，物業在遇到業主有違法行為時往往容易采取回避乃至包庇業主的措施，以使自己脫離干系。甚至還有一些不顧及品牌效益的物業，管理不好就直接撒手不管了，這就使得執法人員在期望通過物業與業主溝通時吃到了無數閉門羹。
而如果物業管理者們更深層地思考下業主的違法違規問題，不難發現，只要有一戶業主帶頭不遵紀守法，并且被縱容和默許，就會有更多家業主來鉆法律漏洞以謀私利。這些業主行為最后往往影響到周邊業主的`共同利益，造成其他業主的不斷投訴，將物業置于眾矢之的。物業若能配合執法力量做好嚴管嚴打工作，及時先行溝通處理并主動反應上報業主違規行為，那么日后的管理將輕松很多，同時也能得到更廣大業主的好評。
物業與城管開展協作應有效地發揮雙方的獨有優勢，互相填補不足。物業掌握著業主的基本信息，對整個小區有更深的了解和更綜合的考量，擁有更多與住戶的溝通技巧，更便于作一些溝通調解工作，也能為城管執法過程中需落實的細節問題提供更多綜合的建議，以盡量減少執法過程所產生的其他負面影響。城管依照國家法律法規辦事，當物業的人情牌、管社區管理辦法行不通時，就需要城管介入，以更明確的行政職權來對業主行為作約束。城管借物業之巧勁，物業借城管之利劍，兩者協作方可攻堅克難。
城管與物業協作需要在平時就建立起一致思想，統一戰線，在關鍵時刻才能口鋒一致。這些磨針活不是一日兩日就能練就的，需要在兩者間先搭起人員、信息、政策的橋梁，多開展交流活動，落實現行政策，分析潛在問題，及時做好準備，提前給業主打好預防針。
新形勢下物業與城管打交道會越來越頻繁，有團結協作的心，運用好方式方法，才能夠化矛盾為橋梁，逐步優化物業城管協同管理格局。
物業調研報告2
近年來隨著天津市城市建設的發展,房地產開發突飛猛進,一座座風格迥異,設施齊全的住宅小區如雨后春筍般地聳立起來,為天津市增添了一筆亮麗的色彩。物業管理作為新興產業也如影隨形同步興起,應運而生的物業管理肩負起了小區建設、環境綠化美化、公共衛生、安全保衛、水電暖的日常維護保養等工作,到目前涉及的范圍已逐漸發展到商場寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮居民區,同時隨著政府機構的體制轉軌和企事業單位的改制,政府機關、學校、醫院等單位的后勤服務也走向社會化。物業管理作為城市規劃、建設的合理延伸,將成為城市管理的重要組成部分,同時也為下崗人員提供了廣闊的就業空間。
一、近年來天津市物業企業得到快速發展
1.經濟的發展帶動物業管理企業不斷發展壯大
天津市的物業管理企業起步較晚,第一家注冊的物業管理公司在1996年才正式成立。剛剛起步時全市只有十幾家物業管理公司,管理總面積只有100萬平方米。但隨著天津市經濟快速發展,物業管理企業不斷發展壯大,到20xx年6月天津市物業管理公司已發展到642家,管理總面積達到8652萬平方米,占全市住宅存量的56%,實施物業管理的項目已達到1600多個,從業人員超過5萬人,營業收入突破10億元。
2.物業企業服務的領域更廣,服務內容更寬,形式更加多樣化
城市建設進程的加快使物業企業逐漸發展壯大起來,過去物業服務只需要清潔工、門衛、綠化等幾項服務。近幾年,隨著物業體制的不斷深入和產業結構的調整,物業服務的形式也從單一的服務發展到形式多樣的服務。如:家電的維修、接送上下學的學生、送水入戶、代買飛機車船票等。特別是隨著機關企事業單位后勤的社會化,大型物業公司已將物業服務的重點從對居民小區的物業服務延伸到工業區、學校、醫院、車站機場、商場、辦公樓宇等地方。如國際商場物業管理公司先后接管了師大北里、賽博數碼廣場、博士后公寓等單位。金廈物業管理公司除了原來所管的居民區以外,從20xx年-20xx年3年間開發了民政局大樓、長泰公寓、南開商業銀行、河北職業學院等多家企事業單位的物業服務。物業管理面積也由1994年的6萬平方米,達到目前的近40萬平方米,增加了5.7倍。十年間,物業管理的面積年遞增速度達到20.89%。此外,物業管理公司的服務領域也開始向更寬更廣的方向拓展,部分物業管理公司已由簡單的服務職能轉變為生產與服務相結合的復合型的物業管理企業。例如,有的物業公司瞄準市場需求專業化、規�；a立體車庫的汽車停放架;有的物業公司與相關的技術部門合作生產市場需求廣闊的鈉離子水,不僅滿足了市場需求也進一步壯大了企業規模,積累了雄厚的資本,為吸納更多的下崗人員的再就業提供了物質保障。
3.舊區物業管理化為物業服務業提供了難得的機會
去年是市委、市政府對天津市成片舊樓區進行綜合整修的第一年,據統計,實施舊區物業管理的項目為社會提供了就業崗位1448個,安置了下崗失業人員924名,其中4050人員757人。據有關部門預計今年天津市新增物業管理面積1200萬平方米,累計達到9210萬建筑平方米。全市住宅物業覆蓋率達到65%以上,為社會可提供4000余個就業崗位。社會對物業服務的需求不斷加大,為物業企業的發展提供了難得的發展機遇。
二、物業服務業給下崗人員提供了廣闊的就業空間
制度改革和住房商品化的發展,物業服務業這一新興行業進入了一個迅速蓬勃發展的時期,截止20xx年底,物業公司總數已超過2萬家,從業人員超過230萬人,相當于我國社會服務業從業人員的23%。
由于物業服務業的`服務項目、內容與多數下崗人員的能力特征相吻合,為下崗人員提供了新的就業渠道,這使越來越多的下崗人員加入到了物業服務的行列,物業企業的發展為天津市的再就業工程提供了廣闊的空間。
1.從物業企業的服務內容和項目看適合下崗人員的再就業。
物業企業按照社會化、專業化原則對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地進行管理,向住戶提供全方位的綜合性服務,是集管理、經營、服務為一體的有償勞動單位,是社區服務業的重要組成部分。從物業企業服務的內容看:主要包括有償服務和無償服務。無償服務包括(1)小區內衛生保潔、綠地的維護、小區安全保衛、存車場秩序的管理。(2)高層電梯的管理和維護,小區內的消防保安、水電暖的維護保養等。有償的服務包括:(1)家政服務包括:家務勞動、護理、照顧老人及兒童、看護病人等。(2)代買機票、送水入戶。(3)業主家中設備的修理(疏通管道、抽水馬桶的修理、修理水箱潔具等)。
從物業企業的大部分服務內容看,對從業人員所需的知識和技術水平要求不高,但要求從業人員具有一定的生活經驗以及一定的責任心和吃苦耐勞精神,因此,物業服務很難適合年輕人的擇業標準,但適合下崗人員的再就業。
從物業企業吸納的人員看,大部分是來自企事業單位的下崗分流人員及農村剩余勞動力,為解決產業結構調整中的就業問題作出了重要貢獻。據有關部門估計,今后十幾年內,城鎮每年要建7億平方米的住宅,按普通住宅每20xx平方米、高檔住宅每1000平方米安排一人就業計算,僅新建住宅物業管理每年可安排45萬-50萬人就業。
2、天津市物業服務業的發展著眼于下崗人員的再就業,吸引越來越多的下崗人員加入到這一領域。
過去許多人一提起物業服務就認為是伺候人的。但隨著社會的發展和就業觀念的轉變,下崗人員在選擇就業時比較務實,對擇業有了新的認識,越來越多的下崗人員選擇物業服務這一崗位就業。據調查,有的物業服務公司安置的下崗人員已達到公司職工總數的60%以上。這些下崗人員通過就業提高了能力,找回了自信,經濟地位也得到了提高,不僅贏得了社會的尊重,同時也帶來了家庭地位的提高。與此同時政府相關政策的支持也使物業企業為下崗人員提供了更多的就業機會及更好的待遇。例如:政府規定物業公司安置下崗人員達到30人就可以減免營業稅并且政府每月還按照公司安置的下崗人員的數量撥付給物業公司相應數額的下崗人員安置費,(每吸納一名下崗職工政府支付給物業公司150元的下崗安置費),這就為物業公司減輕了一定的負擔。同時物業公司也積極為下崗人員提供更好的待遇。如金廈物業管理公司過去下崗職工在沒有休息日的情況下每月收入只有450元�，F在在每周有一天的公休日的情況下收入已達480元,好的政策的實施使下崗職工得到了實惠。
據有關部門調查,目前天津市從事物業服務的下崗人員特征明顯,一是年齡偏大,多數人員的年齡在35-50歲之間,女性的平均年齡在40歲左右,男性的年齡在50歲左右;二是文化程度偏低,大部分下崗人員的文化程度在高中以下,其中小學、初中文化程度的占80%左右;三是女性占了大多數,據有關部門介紹,天津市目前從事物業服務的下崗人員女性占70%左右,男性占30%左右。女性主要從事小區內的保潔衛生,綠地的維護等。男性下崗人員主要擔任著物業小區的安全維護以及技術性的維修工作。近幾年隨著天津市物業服務業領域的拓寬和發展,將會有越來越多的男性加入到這一領域從事一些有一定專業技術的服務工作。
3.物業公司人性化的管理使下崗人員在工作中找到自己的位置。
面對近幾年下崗人員重新離崗的情況,有的物業公司為了留住這些職工積極尋找應對的辦法,他們用人性化的管理方法千方百計給下崗人員創造好的工作條件,爭取好一點的福利。例如,給下崗人員上養老保險,使他們今后生活有保障。再如,公司領導在夏天炎熱的季節給職工送去防暑降溫用品、八月十五給職工送去獎金及月餅、“三、八”婦女節給女職工送去小禮品等。人性化的管理使下崗人員感受到了溫暖,找回了自己的位置,也留住了下崗人員的心。
三、物業管理企業發展對策
1.物業企業要進一步加大宣傳力度,引進先進的管理理念。
當前,人們對物業管理企業的認識還不夠全面,對它所起到的作用還沒有完全體驗到。因此,應加大對物業管理的宣傳力度,逐步使用戶與經營者之間形成一種相互信賴、相互依存的關系,讓人們了解物業服務的項目和內容,把先進的住宅管理理念引進千家萬戶,同時進一步搞好全方位、多功能的綜合服務,讓業主們住的安心舒心,使服務、收費很好的鏈接,形成良性循環。
2.提高物業管理人員的素質,強化服務意識。
通過舉辦培訓班、學習外地先進經驗等多種方式,提高物業公司人員的業務能力和自身修養,使物業管理公司進一步走向成熟。調查顯示:天津市的部分物業管理人員不同層次地進行過專業培訓,但仍然存在著服務態度不好,專業技術不過硬,文化素質偏低的現象。這就需要經常不斷地培訓物業管理人員,逐步地提高他們的管理水平和業務素質,以提高用戶對物業管理的認知度,起到相互理解,互惠互利的作用,共同促進天津市物業服務的健康發展。
3.拓寬服務領域,改善服務質量。
物業管理企業應進一步創新思維,制定有利于企業加快發展的經營策略,在拓寬服務范圍、提高服務質量、提升文化品位上下功夫,把企業做大做強。首先,要廣開渠道,在擴大服務范圍上下功夫,逐步開展家政服務、餐飲服務,包括鐘點工、送煤氣、修理家電、代接送小孩、代業主管理房屋以及負責小區的治安、設備租賃等業務,形成一個好的物業經營服務機制,開拓物業經營市場,使人們逐步認識到經營管理的重要性與必要性,另外,隨著我國進入老齡社會對老年人的養老、醫療等也將成為物業服務的重點。第二,把服務作為企業品牌推向市場,在激烈的市場競爭中站穩腳跟。服務質量的好壞,服務水平的高低直接影響到企業的長遠發展,因此在擴大項目的同時,更應重視服務質量、水平的提高,為用戶提供“方便、快捷、高效”的服務,使企業向專業化、高層次方向發展。第三,進一步提升物業服務品位,發揮營造社區文化、引導消費的作用。應建立必要的文教娛樂設施,引導社區健康文化生活,營造社區歡樂、祥和、文明的氛圍,樹立企業良好的形象。
物業調研報告3
物業企業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規范的物業企業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。我會于20xx年1月至7月對河北區居民小區物業企業管理狀況，特別是對三和小區和金兆園小區進行了調研�，F將調研情況報告如下：
一、小區物業企業管理現狀
三和小區，人口近萬人，地處城鄉結合部，小區經歷了九個物業公司和三屆業主委員會，人員較復雜，管理難度較大，現物業公司是容心物業公司于20xx年9月接手三和小區的物業企業管理。每年應收物業費100萬元，現在只能收上來4萬余元，收繳費用不足以維持日常開銷，水電費都有拖欠。許多業主借道路、房屋質量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問題，拖欠物業費。金兆園小區，20xx年入住，共1058戶。商品房202戶，回遷房660戶。20xx年12月初物業撤出，后由明星物業接管，次年撤出�，F在，電梯維修費無從解決。
二、小區物業存在的問題
盡管兩個小區情況有異，但存在有許多共性的問題，并在很大程度上反映了我區物業企業管理的現狀和病疾。
�。ㄒ唬┑禺a遺留問題。由于物業企業管理沒有在房屋開發建設階段就進行介入，因此開發建設的不合理成了后來物業企業管理的眾多矛盾的根源。開發建設遺留問題主要表現在：一是規劃變更導致業主權益受損。房屋格局和小區環境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設備質量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經營收益分配等問題，是業主與開發商爭議的核心問題。如金兆園在地產建設階段，就在二次供水和電梯質量等方面留下了嚴重后患。三和小區的開發商也遺留下房屋質量等問題。這些都為日后物業企業管理埋下了隱患。
�。ǘ┪飿I企業管理企業管理水平低，人員整體素質不高。一是某些物業企業管理企業員工缺乏客戶意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足，同時存在侵害業主利益的行為。二是某些物業企業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業企業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業主對物業企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。
�。ㄈ┬^業主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個別業主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設施不能正常使用，難以發揮其應有的功能；二是缺乏安全意識。少數業主認為房子是自己的，屬私有財產，便無所顧及在自己的小天地里，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業主私占綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區的整體規劃，更侵害了其它業主的合法權益。四是缺乏環保意識。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫，私養大型寵物，在小區寵物糞便隨處可見。
�。ㄋ模┪飿I公司對業主的違規行為處置力度不夠，沒有執法權。而政府相應的執法機構又力不從心，執法缺位。比如，對有些業主的私搭亂蓋、車輛不按規定停放以及破壞小區設施等行為，只能勸告，下整改單，報告政府執法部門，而無他法。結果常常是業主我行我素，造成惡性循環，以至小區環境和設施每況愈下。
�。ㄎ澹┪飿I公司收物業費困難。業主以各種理由不繳費，加之，效法者眾，物業服務企業收上來的物業費越來越少，從企業追求利潤的經濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務質量下降，于是更多業主對物業服務企業的服務不滿意，從而不交物業費，這就進入了一個惡性循環的怪圈。小區環境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業服務企業，還有園區內的所有業主。比如三和小區的狀況就是一個很好的'例子。相反，現每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費用沒有拖欠的，因為這是政府行為，如果你不交費，這些職能部門有權停水停電，沒有一點商量，現在只有物業費可以拖欠，因為它是企業行為。個別人就是抓住這個漏洞，不交物業費，你不會把我怎么樣，這是物業公司目前最撓頭的事。
�。┦褂蒙先狈∪臋C制和有效的監督，大修基金保值、增值難。按條例規定，當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。
三、幾條建議
�。ㄒ唬┮勒�20xx年10月1日實施的《物權法》有關章節規定和20xx年9月1日正式實施的《物業企業管理條例》，研究制定我區《物業企業管理水平評估細則》，提高物業企業管理，并做到有法可依。
�。ǘ┙⒄嚓P執法部門與物業公司、業主委員會三方的聯動機制，有效處置小區內的各種違法違規行為。并在街道辦事處一級設立物業企業管理糾紛處置辦公室，作為三方聯動機制的行動軸心。
�。ㄈ榇龠M物業企業管理市場的發展，培育物業企業管理的核心品牌，鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，在政策上實施優惠政策，并創造競爭氛圍，做大做強我區物業企業管理業，為我區和諧社區建設鍛造實業新軍。
�。ㄋ模┐_保房屋大修基金的安全使用，實現大修基金保值增值。建議對業主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區（大廈）開一個總帳戶，按每戶業主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉存到業主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業主們投票表決，委托專業機構對物業公司預算的維修費用進行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監督，對維修質量進行鑒定。
�。ㄎ澹┘哟笮麄髁Χ�，引導人們正確的物業消費觀念。按時繳納物業企業管理服務費、公共水電費、電梯用電費、二次供水電費及一此相關的費用是每個業主（住戶）必須履行的義務，大家應當積極主動履行，任何人不論何種理由拒交物業企業管理服務費都是違法的。
物業調研報告4
近年來，隨著南京城南城市建設步伐的加快，大量土地、房屋被拆遷征用，一個個拆遷安置小區拔地而起。村民房屋土地被征用后，搬入了安置房小區。原有村民也變成了居民，從村落變成了小區，安置房小區管理難、環境差等問題帶來的物業糾紛日益凸現出來。
安置房小區的物業糾紛是城市化推進以來各級部門普遍關注的一個重大民生問題。雨花臺區人民調解委員會通過對轄區內安置房小區出現的主要矛盾糾紛進行了認真調研分析，力求減少矛盾糾紛、理順各種管理關系、提高對安置房小區物業糾紛的認識，為解決好安置房小區的物業糾紛提供有益的思考。
一、安置房物業糾紛現狀
目前在雨花臺區的鐵心橋地區、西善橋地區和板橋地區有大量的安置房小區。西善橋地區有52個居民小區，其中安置房小區26個，鐵心橋地區7個社區，其中兩個社區為全市兩個大型安置房小區景明家園和春江新城，另外5個社區都有安置房小區。物業矛盾糾紛的出現有三個方面的因素。
1、業主因素。大多數村民身份轉變后，并沒有像真正的市民一樣去了解、接受、參與物業管理，導致有的安置小區物業與業主之間存在多種矛盾，最突出的共性問題有：
�。�1）部份居民思想觀念舊。一些新市民受傳統散居村落影響，缺乏整體意識，個別業主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設施不能正常使用；缺少對房屋結構安全的相關知識，少數業主認為房子是自己的，屬私有財產，便無所顧忌地在自己的小天地里，私拆亂改；對集中居住的新建小區不適應，一些業主私占綠地停車位不僅破壞了小區的整體規劃，更侵害了其他業主的合法權益；
�。�2）部分居民生活習慣難以更改。老的生活習慣一時難以改變，垃圾亂堆亂放，到樓下綠化帶的樹木之間拉扯繩索晾曬衣物，墻壁上亂貼亂畫，私養大型寵物或家禽，在小區寵物糞便隨處可見，物業公司在管理中容易與業主發生糾紛；
�。�3）業主服務消費意識淡薄。大部分安置小區業主從原來的村落搬遷到新建小區，作為村民從來都無需交納物業管理費和垃圾費之類的費用，而且拆遷安置都是政府行為，這些業主認為這些費用應該由政府買單。他們對物業管理的概念比較陌生，不知道物業服務本身就是一種商品。消費享受服務的`意識不強，沒有繳納物業服務費的概念，直接后果就是導致物業運轉困難，服務質量下降，形成惡性循環。
2、物業公司因素。
�。�1）安置房質量缺陷。安置房質量上的缺陷造成的后果往往會由后期物業來處理。小區通過綜合驗收，向業主交房時還存在一些遺留問題。如區域內的環境、道路、相關配套等設施未完工，影響業主入��；房屋外墻、飄窗、陽臺滲漏等，引發業主不滿；電梯、電子對講門、監控設備存在故障，招來業主指責。工程質量遺留問題很難及時得到根本解決，這些問題帶到業主入住階段，多數業主理解為房屋質量以及安置前的有關承諾沒有兌現，責任應由物業公司承擔，從而很容易造成業主與物業公司之間的對立情緒，給物業管理帶來相當大的壓力；
�。�2）服務質量上的詬病。保潔不滿意、修理不及時、巡邏不勤快、綠化不到位、車位不足和車位分配的不透明等問題都容易引發業主的不滿；
�。�3）物業管理公司不夠職業化。在安置房小區居民入住后，為了快速地給居民提供物業服務，保障居民的基本生活需求，各街道的社區組織成立了物業公司為居民提供服務，從業人員的職業化程度不夠，往往以管理者身份而不是服務者身份自居，必然影響到物業與業主之間的和諧關系。
3、相關管理小區物業的行政主管部門因素。相關管理小區物業的行政主管部門未能及時指導安置房小區成立業主委員會。很多安置房小區在入住幾年后仍沒有組建業主委員會，這樣個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區正常的物業管理埋下隱患。很多重大事/文秘站－您的專屬秘書，中國最強免費！/項沒有業主委員會同意，物業公司也無能為力，比如維修基金的使用，導致居民認為物業公司不作為，引發矛盾糾紛。
二、減少安置房小區物業糾紛幾點建議
1、成立業主委員會。相關部門應及時指導保障房小區成立業主委員會，保障房小區中居民大多數是由附近村民搬遷過來，通過業主委員會的形式重新構建“熟人社會”；
�。�1）方便個體業主與物業公司之間進行溝通；
�。�2）通過業主委員會，方便物業公司對房屋出現的較大質量或故障問題及時處理，方便群眾生活；
�。�3）通過業主委員會宣傳小區居民責任與義務，配合物業公司逐步將物業費用收取工作正�；�。
2、培養能夠適應市場變化的優勢物業公司。要逐漸走出社區“托底”式的物業公司模式。物業企業要推行公務公開、財務公開，物業服務企業與業主間要形成相互制約、相互支持的管理機制。同時，要全力做好公共部位維修資金的收繳工作，為小區的長遠發展提供資金保障。
3、聘用和培養專業化物業人員，提高物業服務水準。要在人員配置上把好關口，提供能夠切合居民需要的優質物業服務。一是選拔聘任一批責任心強、業務素質好的人員充實到物業管理一線隊伍；二是加強從業人員的崗位培訓，提高他們依法履行職責能力；三是提升人員素質，物業從業人員要認真學習法律、規章、相關業務和小區管理理論，開拓工作思路，切實做到服務好保障房小區居民。
4、相關行政部門做好保障房建設驗收工作，避免建設問題遺留給物業部門。認真抓好物業管理的前期介入工作，發現配套設施設備不完善的小區，責令建設單位限期補建完善，做到提前介入，主動參與，積極監督，確保交付后業主滿意，避免業主與物業之間發生沖突。
5、社區做好新市民普法宣傳工作。社區要經常性深入各小區開展普法和精神文明宣傳，宣揚小區公約，弘揚小區主人翁意識，提高安置房小區居民的都市生活意識，改變他們的生活習慣，鼓勵小區居民主導參與到小區物業管理中來，通過人民調解的方式化解小區物業矛盾糾紛。
物業調研報告5
隨著物業管理法規的不斷完善，業主、使用人法制觀念的不斷增強，管理部門監督管理力度不斷加強，居住小區違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區依然存在著擅自在天井、庭園、陽臺等部位搭建違法建筑物和構筑物，擅自占用公共部位、損壞房屋承重結構等現象，特別是一些高檔小區居民入住后，出現了比較嚴重的違法搭建情形，如有的業主、使用人擅自在房屋平臺搭建陽光屋，甚至加層、改建、擴建、開挖地下室，不但嚴重破壞了小區的整體規劃與和諧的環境，還影響了相鄰業主、使用人的日常生活，引發了不少矛盾糾紛。
一、華陽地區居住物業裝修存在的主要問題
近幾年，隨著房地產二、三級市場的活躍，高檔商品房住宅中二次裝修開始增多，由此各類違章行為和違章搭建時有發生，引起社會的重視，從房地辦目前所掌握的情況分析，主要有以下幾個特點：
�。ㄒ唬I主將原房屋從里到外徹底進行裝修或改建，改變了原始設計風格，如外墻立面安裝玻璃幕墻，將承重墻拆除后重新擴建，底層門廳、平臺搭建成房間等等，違章面積在10～60M2不等。
�。ǘ┦褂玫难b飾材料比較高級、新穎，凡裝修過的房屋均超過原房屋設計標準，對小區環境影響相對較小，與周邊房屋的格局能基本保持一致。
�。ㄈ┫噜応P系矛盾不特出，業主委員會一般也不直接干涉，只是對過分超出范圍的違章建筑反響較大。
�。ㄋ模┯捎跇I主身份比較特殊包括一部分系境外業主，物業公司較難直接進行勸阻，怕影響管理費的正常交付。
基于以上現狀從物業公司反映：認為政府管理部門處罰力度不夠，對違章戶的處罰達不到威懾作用，另外迫于管理費拖欠，只能勸阻，無法阻止施工，否則發生沖突物業公司很被動。
然而作為搭建的業主卻認為：由于房屋設計在使用上不盡合理，且已陳舊，所以當新購房業主入住或原業主二次裝修時，往往請專業裝潢設計單位對房屋重新按個性化進行室內布局，加之在經濟上有支付能力，使上述違章行為時有發生，由于示范效應，對其他業主影響較大，有趨同傾向。
二、進一步加強物業裝修網格化管理的建議
�。ㄒ唬└魑飿I管理公司應當加強對住宅裝修的指導和監督
1、加強規范裝修行為的宣傳和指導
物業管理公司應當依據《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》的規定和《前期物業管理服務合同》或《物業管理服務合同》、《住宅使用公約》或《業主公約》的約定，履行對業主裝修住宅的管理職責，并制訂《住宅裝修須知》，配備相關的專業人員，加強對業主裝修住宅的宣傳、指導和監督。
指導物業管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業小區內一并公告。同時，把《住宅裝修須知》送達物業管理區域內待裝修的業主或使用人并簽收。
2、加強住宅裝修前的管理
要求物業管理公司在為業主或使用人辦理入住手續時，必須告知《條例》中規定的不得損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的'禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調室外機和安裝防盜設施等注意事項。
業主或使用人在裝修住宅前，要求其將施工單位、施工期限、裝修內容（包括住宅裝修設計圖、施工方案）等書面告知物業管理公司并為裝修施工人員辦理小區臨時出入證等手續。
要求物業管理公司對業主或使用人提供的住宅裝修設計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見。
為加強對施工單位裝修行為的管理，物業管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協議》。
3、加強對住宅裝修活動的日常巡視和監督
物業管理公司應當明確由專人負責對住宅裝修活動的指導、監督和管理。當有業主或使用人已入住的，應當督促裝修的業主、使用人或施工單位遵守施工作業時間，晚間18:00時至次日上午8:00時和節假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產生嚴重噪聲的施工。
物業管理公司對進入小區的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結構等隱蔽工程的，每天應當加強現場巡視和檢查（包括節假日）并做好記錄，發現違規現象，應當及時采取有效措施進行勸阻、制止并督促改正。
對損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業主或使用人及住宅裝修單位，物業管理公司應當及時告知業主委員會并報告相關行政管理部門依法處理。同時，物業管理公司應當責成違規裝修的施工人員停止施工。
4、加強知法、守法和履約意識
物業管理公司應當督促業主或使用人遵守《條例》等相關規定、遵守《住宅使用公約》或《業主公約》的約定。
物業管理公司與住宅裝修單位簽訂協議》的，應當督促其履行《協議》。在住宅裝修施工完成后，物業管理公司應當及時收回小區臨時出 入證。對造成房屋和設施設備損壞的，物業管理公司應當責成責任人及時進行修賠。
物業管理公司對住宅裝修單位的違約行為，可依據《協議》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。
在未成立業主委員會的住宅小區，業主或使用人違法裝修經勸阻。制止無效的，房產開發商或相關業主或使用人可依據《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。
�。ǘI主委員會應當發揮自治管理作用
業主委員會應當經常檢查物業管理公司的管理和服務狀況，督促住宅裝修的業主或使用人遵守有關的法規和約定，及時調解裝修不當 引起的相鄰糾紛，對業主或使用人違法行為進行勸阻、制止并督促其整改。
對業主或使用人違反《業主公約》勸阻無效的，經業主大會或業主代表大會通過，業主委員會可向人民法院提起民事訴訟。
�。ㄈ└鲄^縣房地局應當加強對違法裝修的行政執法
區房地局不斷完善行政執法工作程序。對物業管理公司不履行法定管理服務和義務等行為，應當根據《條例》和《規定》的相關規定責令其改正，并可處相應的罰款。對物業管理公司違反《條例》和《規定》情節嚴重的，區縣房地局可作出降低資質等級的處罰，直至吊銷資質證書。
區縣房地局接到對業主或使用人違法裝修的投訴，應當及時受理、立案并到現場調查、取證。核實，經核查屬實的，根據《條例》的相關規定，責令其限期改正，可并處相應的罰款。
物業調研報告6
實習，顧名思義，就是在實習中學習。經過一段時間的學習，或者當學習結束時，我們需要知道我們學到了什么，或者我們應該如何在實習中應用它。因為任何知識都來自實踐，屬于實踐。所以我們必須把它付諸實踐來檢驗我們所學的東西�，F在我們就要畢業了，實習對我們越來越重要。剛剛結束的實習階段可以說是我大學四年來最艱難、最充實的時期。
努力工作是因為我剛剛開始工作，不能很快適應很多方面。然而，充實是在這段時間里無法在校園里學到的知識和技能，它進一步提高了自己各方面的素質。同時，實習也給了我一定的工作經驗。這為將來找一份好工作奠定了基礎�，F在讓我們總結一下這些天我們工作中的成績和缺點。
首先，總結經驗，其次，有系統地了解自己的工作情況。隨著國民經濟建設的快速發展和國民收入的不斷增加，人們越來越關注生活質量。當人們有足夠的食物和衣服時，他們對居住環境和居住的社區文化提出了更高的要求。物業管理在我國雖然是一個新興的服務業，但已經有20多年的歷史。
隨著國民經濟建設的快速發展和國民收入的不斷增加，人們越來越關注生活質量。當人們有足夠的食物和衣服時，他們對居住環境和居住的社區文化提出了更高的要求。物業管理在我國雖然是一個新興的服務業，但已經有20多年的歷史。應該說，它積累了一些經驗。從興起到發展，現已成為現代居民不可或缺的服務業。
物業管理能走可持續發展之路嗎?作為一名物業管理專業人員，我在畢業前做了一項實習研究。從xx年xx月xx日至xx年x月xx日，為了進一步鞏固知識，理論聯系實際，我在xx物業管理有限公司進行了為期六個月的訪問和學習實習期間，我們受到xx市xx物業管理有限公司的熱情接待。通過在公司物業管理辦公室實習，我對各地的物業管理情況有了初步的了解。在這個過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了學到的專業知識，為今后的正常工作打下了堅實的基礎。
一、研究對象的基本情況
Xx市xx物業管理有限公司成立于5月。位于西城北門陽木橋社區二十號。東接西城路，南接滬寧鐵路，西接豐濱路，北接213國道。它是一家獨立核算、自負盈虧、獨立經營的企業。資質等級為三級，注冊資本100萬元。近年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務”的理念，遵循“高質量、高效率、一流服務、信譽第一”的宗旨。擁有一批大專以上學歷的高素質管理人才，并取得國家物業管理從業人員崗位證書。創建了一個思維積極、技術過硬、工作作風優良的物業管理團隊。公司成功接管xx、xx二期(民豐西苑)、綠洲花園等住宅區，取得了良好的社會、環境和經濟效益。面對物業管理市場的激烈競爭和困難，公司規劃了良性發展循環。
目前，我們正在積極準備iso9001質量體系認證，并已獲得內部審計師資格證書。公司承諾嚴格按照“城市物業管理優秀住宅小區”的標準制定和完善各項管理制度，充分利用現代管理方法，確保工作順利完成，為業主創造文明、整潔、安全、有序的生活環境，創造舒適的生活空間。我們將繼續創新，努力為西城更多業主和居民提供優質、安全、舒適的服務，進一步提升企業形象，精心打造“新橋物業”企業品牌，讓新橋物業成為物業管理行業的一顆璀璨之星。
二.研究的目的和意義
“實踐是檢驗真理的唯一標準”。在學習了三年的物業管理之后，我總是想把學到的東西運用到實踐中去。這是我的研究目的之一。此外，我想了解現階段物業管理行業的社會發展情況，為今后正式進入工作崗位打下堅實的基礎。這是我研究的第二個目的。雖然物業管理有著良好的發展前景，但從目前的物業管理現狀來看，行業內部和社會環境之間還有一系列問題需要解決。
只有隨著社會經濟的進一步發展，為物業管理創造良好的外部條件，行業內不斷自我完善，物業管理的美好前景才能成為現實我想通過這次實習，我將對物業管理有一個新的認識和體驗。我將從感性認識上升到理性認識，理論與實踐相結合，把學到的知識運用到社會實踐中，注意把從書本上學到的物業管理理論知識與實際工作相比較，用理論知識加深對實際工作的理解，用實踐驗證學到的物業管理理論，探索物業管理工作的本質和規律從很小的時候起，我就會為自己爭取一個光明的未來�？偟膩碚f，它也為物業管理行業走向成熟和健康發展做出了自己微薄的努力。
三、研究方法和范圍
在本次調查中，我主要對新橋物業管理辦公室開展物業管理工作的特點、方法和操作規程進行了調查和分析。我還初步了解了管理辦公室的設施管理、事務管理和安全管理。調查期間，我主要通過現場采訪物業管理人員和現場調查來完成調查工作。新橋物業管理有限公司現擁有xx、民豐西苑、綠洲花園三個管理區。
四、調查分析結果
實習期間，我深刻體會到新橋房產的優勢及其對黃翔街的影響。新橋物業管理有限公司雖然經過短短幾年的發展，取得了如此巨大的成就，但它離不開新橋人努力工作、創新和挑戰的精神。但是，在看到成績的同時，也發現了一些影響新橋物業發展的問題，總結如下:
首先，內部管理不規范首先，幾個物業管理幾乎都遵循舊的管理模式部門之間分工不明確，制度不完善，程序性和標準化工作流程少，大部分管理簡單粗放。
其次，由于物業管理存在諸多問題，各地制度不完善，關系復雜，需要協調處理的關系眾多，物業管理部門投入了大量精力處理各種關系。處理這些關系當然有利于公司的發展。然而，當內部管理和外部服務被忽視時，不可避免的是本末倒置。這影響了物業管理的健康發展。
第二，責任和權利不明確責任和權利不明確是公司發展的主要障礙。
例如，一些房屋維修問題和設施設備配套問題可以通過談判更好地解決。但更多的是使物業管理工作不能獨立進行，許多問題需要各級審批，導致多重管理，影響了物業管理服務質量的提高和物業管理的健康發展。此外，各物業管理辦公室內部和崗位之間權責不清、職責分工不合理、人員配備不科學，導致工作效率低下、工作鏈條斷裂、工作流程不暢，阻礙了部分工作正常、快速、有效地完成，極大地影響了服務水平的提高。
第三，缺乏專業管理人員由于員工相對缺乏專業知識，他們大多在過程中從事房地產。雖然他們比較有經驗，但缺乏系統的理論知識。此外，由于觀念和資金問題，企業很少引進專業管理人員，導致服務意識差，觀念創新不足，物業管理難以進入良性發展的軌道。
五、研究經驗和建議
通過對實習的理論研究和實習的磨合，我提出了自己的一些建議和方法:
1.建立一支規范、高效、專業的團隊，做好基礎管理是關鍵。優秀的基礎管理是搞好物業管理的基本點，而員工素質是優質服務的決定性因素，是物業企業可持續發展的關鍵。
(1)規范服務人員形象，加大企業宣傳力度標準圖像包括儀表、語言和行為。儀表標準要求我們的服務人員持有相關證書，穿戴整齊并佩戴明顯標志。語言形象要求服務接待人員說普通話例如，在服務人員的電話接待中，要問的第一個問題是“新橋物業，我能為你做什么”，語言應該盡可能溫暖委婉，包括當與業主發生沖突時，“新橋物業”應該成為每個員工的口頭禪，這也有利于企業形象的提升。行為形象要求每個崗位的員工以標準的方式工作，展示他們的職業風格。這一點對我們的安全人員非常重要。保安人員負責維護社區的公共秩序。因此，他們應該盡力在工作中達到軍事標準。例如，他們不應該走路、抽煙或打架，以免對業主造成不良影響。房地產是一個服務行業，它的行為實際上是一個服務過程，也就是一個服務交付過程�？鞓返膯T工可以平息服務缺陷給業主帶來的不滿和投訴。此外，服務人員的形象也是公司服務的有形展示，向用戶傳達公司的良好形象。
(2)、完善與物業相關的規章制度和各類檔案維護制度完善的規章制度可以規范員工的行為，有利于整個服務流程的再造，提升企業的外部形象，也是未來創造卓越和9000認證的.重要環節。因此，有必要建立家庭員工崗位責任制和崗位內容要求，并確保其得以實施。內部系統的建立必須始終展現絕對服務提供商的形象——以所有者為中心，輻射每個員工的行為。在外部，我們需要建立一個完整的公共系統，包括裝修系統、房屋檢查系統、設備檔案管理系統等。值得注意的是，每個公共系統的建立都應以國家法律和法規為基礎，措辭應盡可能人道。這有利于建立一個清晰合理的服務流程，讓“人人負責一切”，讓每個責任事故都能找出相應的責任人，并能配合相應的獎懲激勵措施
(3)、充分重視業主大會和業主委員會的作用，成為物業和業主之間的橋梁所有業主都是整個住宅物業的業主，而業主大會和業主委員會是他們的代表組織和代表，也是住宅區重大決策的業主。因此，物業管理人員應充分重視自己的角色，處理好自己的關系。業主委員會是業主大會的執行機構，也是物業企業的監督者和助手。一些重大物業事項(物業維修基金的使用、年度預算、物業共用部位的管理等)。)必須得到行業委員會的批準，否則有時對財產的好想法可能成為非法行為。此外，在日常管理服務中，應定期或不定期與業主委員會或業主代表舉行會議，就日常管理中的不足和缺陷征求意見，以提高自身水平。同時，應向業主委員會表達對業主的合理要求，以及個別業主的不合作，要求他們協助解決問題，以便雙方能夠充分了解，并在必要時達成書面協議
2.服務管理應以專業化為方向，融入法制化，走程序化的道路。
(1)、在專業化的方向上，首先要做的是奠定其專業基礎，即讓大多數員工掌握豐富的專業知識和技能，所以企業應該建立一個活躍的氛圍，靈活的學習網絡例如，公司應及時、快速、方便地定制圖書、期刊、報紙等各種專業學習媒體，并配置現代信息網絡(互聯網、局域網等)。)使各種項目的高級視圖成為公司的共享信息。通過學習，員工可以“站在新橋上，跳出新橋”，用領先行業的思想和心態做好每件事。此外，公司還應組織定期或不定期的培訓課程并外出學習。特別值得一提的是，從外出中學到的東西不應該純粹是“借來的”，必須及時根據當地情況加以改變。它應該主要符合公司和社會的實際情況，否則只會浪費大量的人力物力。
實習期間，我在社區管理辦公室接觸到的專業書籍和期刊很少，所以這一點尤為重要。專業技能是服務質量的基礎，應鼓勵員工提出技能改革的方法，參加國家技能考試，獎勵取得一定成績的員工，形成“學有所得，學有所得”的良性循環。第三，專業化還要求明確的部門結構和改進專業結構。例如，綠洲花園在管理一些文件時有一點混亂，因為它的人員很少，而且一個人要負責很多事情。因此，我認為部門結構應該有一個明確的分工，各部門應該形成自己的職責和工作規范，并有相應的配套設施。最后，專業重組是根據各部門所用專業的特點整合專業知識，使每個員工擁有一個專業和多種能力。例如，安全、綠化和工程部門可以在明確部門的基礎上實現“人人都應該學習和理解一切”，并可以在責任人員不在時處理緊急情況。
(2)將法律制度納入其中，就是要求公司的每一項行為都直接或間接地與法律政策相聯系，這也是我們在工作中保持積極地位的關鍵，特別是在處理不協調的糾紛方面。物業公司必須時刻具備法律自我保護意識，也就是說，我們必須在每一個潛在的法律糾紛中采取行動。例如，在綠洲花園，我看到住宅區的路面坑坑洼洼。如果屋主查看或檢查了房子，就有倒塌的潛在風險，我們的財產也沒有給出任何警告。這是我們的無所作為。萬一發生事故，我們將承擔責任。
如果我們給出一個引人注目的警告，那么我們只能不承擔任何責任或連帶責任。因此，每位員工都應該牢記自我保護的法律意識，以避免不必要的麻煩。物業管理是集勞動服務、智能和管理于一體的特殊服務業。管理和服務的目標是“人”，最終目標是“滿足他人的需求”這里提到的“管理”絕不是簡單的“限制”“管理”是約束，“理性”是說服。只有將約束和說服有機地結合起來，才能實現有序有效的管理過程。因此，其經營管理的復雜性不同于一般制造企業。它的運作和管理是系統的、科學的、積極的和富有人情味的。這是一個涉及自然科學和社會科學以及心理學和行為科學的廣闊領域。
未來，中國的物業管理水平將逐步與世界水平接軌。因此，發展的道路是漫長的，我們每個人都應該下定決心為之不懈努力。我們相信物業管理行業會越來越好!
物業調研報告7
一、物業管理單位履行消防安全職責過程中存在的主要問題
�。ㄒ唬┒鄶滴飿I管理單位消防法律意識觀念不強
在日常的消防管理工作中，不能認真貫徹落實《中華人民共和國消防法》及《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》的有關規定和要求，對法律法規明確的消防安全職責了解不多�！吨腥A人民共和國消防法》第十四條，《機關、團體、企事業單位消防安全管理規定》第十條，都明確規定了物業管理單位的各項消防安全職責。然而，一些物業管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動性，直接或間接地縱容了各類火災隱患的滋生和生長。
�。ǘ┮恍┪飿I管理人員消防業務素質不高
在平時在履行消防檢查時發現：個別物業管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專業技術知識，學歷層次、專業技術偏低，安全意識差。大部分小區消防控制室的值班制度流于形式，有些單位僅滿足于有人在崗，而值班人員對消防控制中心的各種消防設備的運行及日常的防火巡查情況卻不甚了解，值班人員對消防設施運行的正常與否毫不關心，對消防控制中心自動報警系統發出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發現問題，但不會解決問題，更有甚者直接關閉了之。一些單位消防器材無人管理，內部消防設施、器材被盜現象嚴重，應急照明、疏散指示標志損壞突出，消防設施器材長期處于缺損狀態。一些單位與開發商、業主相互推諉、扯皮、推卸職責，缺少協調配合，導致舊的火災隱患久拖不改，新的火災隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設施的功效特別是聯動功能大打折扣，大大降低了消防設施的完整性、可靠性，致使投資上百萬的消防設施形同虛設，無法發揮應有的功能。
�。ㄈ┐蟛糠治飿I單位消防安全管理職責不明
物業管理公司作為市場經濟條件下的產物，其最終目標是服務于與業主的各項合同約定，也就是說，其只對合同約定的內容負責。而目前普遍情況是物業管理單位在與業主的交接過程中有很多單位和業主對消防設施的管理沒有明細的合同約定，致使物業公司對消防設施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確，而大部分業主特別是住宅小區業主也基本不關心除電梯運行及環境衛生等以外的公共設施的管理，導致部分消防設施不能時刻處于工作狀態，或有故障而不能及時得到恢復，影響了設施的工作效能；
�。ㄋ模┪飿I對部分消防安全意識淡薄的業主缺乏管理
部分業主往往只注重自己居住、工作場所的小環境，而缺少對建筑、小區整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴大裝修面積，擅自改變建筑物使用性質，擅自增加夾層擴大防火分區，改變建筑結構、樓梯形式，封堵排煙口、強占圈圍疏散走道等，而物業單位為追求經濟利益，害怕得罪業主，未盡到勸阻和管理責任，在本單位無力解決的情況下未及時與相關職能部門溝通，妥善處理相關時宜，而只是認為我不是執法部門根本管不了這些事情，從而放任發展，增加建筑的火災危險性和火災負荷，造成了大量的“先天性”的火災隱患；
�。ㄎ澹┪飿I管理單位準入缺少消防必要條件
物業管理企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。雖然建設房管部門在核發資質證書時對物業管理公司擁有的技術人員數量上有明確要求，但沒有規定消防專業技術人員的數量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區高層建筑的物業管理企業基本上是從房地產開發企業派生出來，雖具有獨立的法人資格，但依附受制于房地產開發商，建設和管理不分的體制嚴重制約了物業管理單位的工作開展；
�。┫涝O施日常維修資金得不到有效保障
由于業主多且分散，在公共場地的使用、車輛的停放、物業公司的服務質量等方面業主與物業之間很容易引起矛盾，造成雙方產生不信任和糾紛的情形，加上傳統的“主仆”觀念影響，物業管理處于被動弱勢地位，導致物業管理費用不能及時收取。同時現有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規定，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業管理企業作為實施單位，提出年度使用計劃及分項目維修經費預算報告書，經業主委員會審核，房地產行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實施單位，其操作程序復雜，很少有物業單位有決心和耐心去申請和使用這筆經費，致使包括消防設施在內的公共設施維護保養經費的使用得不到有效保障。
�。ㄆ撸┫腊踩�
理未納入委托管理的正常范疇
在日常的監督執法過程中，筆者遇到這樣的情況，由于與業主之間存在尖銳的矛盾，有些物業管理單位未通過任何移交手續擅自撤離小區，致使小區的日常管理全面癱瘓，而小區的業主委員會隨即聘請了新的物業單位進行日常管理。而消防部門進入該小區進行監督抽查時，往往注重對物業管理單位的管理與監督，但由于原物業單位未將建筑主體的審驗情況及消防設施的相關維護資料移交給業主委員會，而業主委員會也沒有把消防安全管理納入委托物業單位管理范圍，則新物業管理單位就不應承擔相應的法律責任，而消防部門只能把責任落實到業主委員會。但業主委員會是由所有業主選舉產生的非法人臨時組織，不具備法律責任承擔能力，這就極大地增加了小區火災隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。
二、解決當前物業管理中消防安全職責不落實問題的對策
�。ㄒ唬┻M一步明確和完善相關法律規定
政府相關部門應根據目前物業管理的現狀，加緊制定完善相關法律法規，進一步明確業主委員會的職責，完善組織機構，確保業主委員會人員的相對穩定。規范業主、業主委員會與物業管理單位之間處置問題的程序，明確合同約定中消防安全管理的具體內容，規定每幢建筑（或小區）聘請物業管理公司應通過競標形式進行，嚴禁單產權多使用建筑或多產權建筑開發公司委托下屬物業管理單位管理。把建筑消防設施的委托管理作為業主聘請物業公司管理的先決條件，確保消防設施有人管理，明確物業管理單位的接管時間并完善建筑消防設施移交的手續；
�。ǘ┨岣呶飿I公司的'準入門檻
建設房管部門在核發資質證書時，應明確規定物業管理單位必須配備一定數量的消防專業技術人員，并把通過消防專業培訓且取得相應的消防資格證書作為核發物業管理單位資質證書的前置條件。同時要建章立制，制定消防部門與建設房管等部門之間的信息通報制度，及時掌握物業管理單位的相關信息，把物業公司擁有消防專業人員的數量、消防管理能力的強弱及履行消防安全職責情況納入物業管理單位資質申領、等級評定的范疇，提高物業管理單位消防安全意識和管理水平；
�。ㄈ┘訌妼ξ飿I公司消防工作的指導
區級政府應將街道、社區范圍內的物管單位納入街道、社區及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對轄區內居民住宅區的管理單位進行消防監督檢查，把加強對物業公司的管理作為今后消防管理的一項經常性工作，并把物業管理單位納入日常監督管理的視線，把規范物業管理單位履行消防安全職責作為加強各類建筑、小區消防工作的基礎內容，同時，物業單位要主動地與街道、社區及公安派出所建立聯動機制，一旦發現小區內出現違章違法行為，物業單位應及時報告街道、社區及公安派出所，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時，相關職能部門也要加大執法力度，對存在火災隱患久拖未改的物管單位及個人應依法嚴肅處理，從嚴處罰；
�。ㄋ模┘哟笙澜逃嘤柫Χ�
切實加強對物管單位負責人及相關管理人員進行消防安全培訓。街道安全辦要具體抓好摸底、統計匯總工作，督促落實，防止漏報漏訓。通過培訓，使物業管理人員增強消防安全觀念，切實學懂學透《中華人民共和國消防法》、《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》等法律、法規，進一步明確各項消防安全職責，樹立起消防安全責任主體意識。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質有所提高。
�。ㄎ澹┮幏秾簿S修基金的管理
《物業管理條例》已明確了維修基金制度相應的法律地位，其使用是否公平、合理，將直接影響到每一名業主的切身利益。因此，必須完善規范維修基金的使用管理，尤其應明確公共部分具體設施設備相對應的維修基金使用原則、程序等，建立物業單位主要負責人為消防安全責任人的防火組織，定期召開消防工作會議，切實解決火災隱患、經費等問題，對于需要動用房管部門的專項修理基金，街道、社區及公安派出所應幫助物業單位協調各業主，或者物業單位以粘貼公告的形式告知各業主，以便盡快地啟動維修基金，以保證火災隱患能得到及時、有效的整改�？傊�，物業管理單位消防安全責任的落實牽系于千家萬戶的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門密切配合、協作，共同努力，物業管理單位充分認清火災形勢和火災危害，認真履行消防安全職責和義務，努力為居民的安居樂業和城市的經濟發展提供堅實的消防安全保證，才能營造居民小區良好的消防安全環境，共同為構建和諧社會作出應有的貢獻。
物業調研報告8
高校住宅區是各高校在自己原有校園土地的基礎上通過各種方式投資興建的居住小區，其目的主要是解決本校教職工的居住問題，為教職工營造一個穩定、舒適的居住環境，住宅區環境建設管理的好壞，直接牽掣到職工的根本利益，對學校的穩定和發展起著重要的作用。高校住宅物業管理是隨著高校后勤改革的不斷深入，以及社會化物業管理企業的不斷完善和發展而出現的具有高校特色的新型后勤服務行業，學習、借鑒和研究這種新型管理模式和方法，分析和探討高校住宅的現狀和存在的問題，尋求具有科學性、社會性、專業性及高校屬性的住宅物業管理辦法，逐步推行規范化、專業化的高校住宅物業管理模式，為教職工創造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環境，是高校后勤工作者應該認真思考和研究的一個重要課題。
一、高校住宅物業管理的現狀
1、住宅區基礎設施差
目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學，其住宅區都是在幾十年甚至上百年的發展過程中逐步建成并投入使用的，隨著時間的推移，特別是過去六七十年代建造的住宅樓，最初的規劃設計已不能適應現代社會人們居住和生活的需要，好多線路、管道已嚴重老化，房屋質量參差不齊，配套設施不齊全，設備陳舊、老化。住宅區內綠化地雜亂不堪，住戶私自開荒種花種菜，或到處亂搭亂建，樓宇整體破舊不堪，在消防及安全設施存上也存在很多隱患，實行物業管理難度較大。
2、從業人員服務意識差，缺乏專業的物業管理服務隊伍
我國各高校物業管理服務人員，大多數都是從原房管部門或總務部門分離出來的后勤人員，物業管理專業技能性不強，素質不高，“鐵飯碗”思想嚴重，觀念轉變緩慢，始終認為自己是學校事業單位的正式職工，后勤改革不管怎樣變化，自己都不會下崗，工作不努力，專業技能學習上不積極進取，沒有使命感、緊迫感和危機感，服務意識差，對待住戶態度生、冷、硬現象存在，服務不能及時到位，或服務質量不能保證。
3、缺乏配套的管理辦法
高校住宅小區是本校職工生活和學習的重要場所，而物業管理部門則是為小區內住戶提供服務的單位，目前各高校在住宅物業管理中因沒有相應的管理辦法，而使住宅區內好多方面管理無法可依，如近年來，隨著住房產權的多元化，校內職工外購商品房的增多，校內住宅區外租戶增多，因外租戶人員身份復雜，不愛護小區公共設施，環境衛生方面自治性差，不注意公共道德行為，嚴重影響本校教職工的正常生活和學習，還有小區內基礎設施的管護，住戶房屋裝修的管理等都沒有配套的管理辦法，而物業管理中心或公司作為服務部門，沒有相應的行政管理或處罰權，使得住宅物業管理在好多方面束手無策，難以提高住宅物業管理質量，無法確保國有資產的保值和增值。
4、住戶物業付費意識不強，依賴性較大
實行高校后勤改革以前，高校住宅區各項服務都是學校大包大攬，包括共用部位的維修、小區內環境基礎設施建設、衛生保潔、綠化管護、消防安全及門衛管理，甚至包括住戶室內維修、有線電視收費等都是由學校支付，隨著后勤改革及住宅物業管理的不斷深入，以上各項福利性服務逐步實行住戶有償使用，好多住戶對此不滿，認為小區是學校的住宅區，自己是學校的職工，自己有權免費享受住宅區內的各項服務，過去都是學校出錢搞服務，而現在要自己出錢，觀念一時難以轉變，福利性服務思想濃厚，對物業管理缺乏認識和了解，對物業管理收費采取消極態度，對學校的各種管理辦法故意刁難不予配合，難以接受“自己花錢買服務”的物業管理消費觀念。
5、物業管理經費短缺，難以創建優質服務
高校物業管理不同于社會上的物業管理公司，它是以給教職工提供優質服務為目的，而不是以盈利為目的。所以其收費標準普遍低于同等商業性社會住宅小區收費標準，而隨著高校社會化的不斷深入，學校對住宅區的投入也逐步減少，使得住宅區物業管理成為獨立核算，自負盈虧的經濟實體。長期以來，由于高校住宅的維修工作量大，加之外租戶比例逐年增加，使的學校物業經費收入產出嚴重失衡，同時由于物業中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置，使得高校物業從業人員隊伍龐大，人員工資基數大，服務成本高。作為住戶方面，隨著現代人們生活水平的不斷提高，住宅區不再只是教職工生活居住的場所，也是其思想文化交流、休閑娛樂、開展各種文體活動的重要場所，而要創建高素質的人文環境，提供全方位、高質量、綜合性的優質服務，均需要一定的資金做保障。有限的物業管理經費使得物業管理部門日常支出很難日益為繼。
二、高校住宅物業管理的發展
1、物業管理人員要更新觀念，增強服務意識
高校住宅物業管理人員大都是過去高校后勤舊體制下的后勤服務人員，“大鍋飯”思想嚴重，隨著后勤改革及物業管理的不斷完善和推廣，物業從業人員應強烈意識到“鐵飯碗”的體制已不復存在，要有憂患意識，要破除“學校后勤非我們不可“的舊觀念，樹立優質服務的新理念，開拓進取，自我加壓，主動出擊，變“要我干”為“我要干”，確立“服務求生存，效益求發展”的經營理念，努力鉆研物業管理新知識，學習和了解物業管理相關的法律法規，了解行業動態，培養一切為了住戶，住戶是上帝的新理念，樹立“誠心、創新、拼搏、向上”的企業精神，把提供優質服務作為我們工作的核心和行動的指南。
2、要創建專業化的物業管理服務隊伍
高素質的人才是創造優質服務的基本條件，對于高校住宅物業管理服務人員，學�；蚣瘓F應采用多種渠道、形式對員工進行培訓和教育，重視員工的能力培養和潛力開發，創建科學的用人機制，鼓勵員工進行技能創新和探索符合高校特色的新型物業管理模式，逐步實現員工持證上崗，加強與國家級、省級示范小區的聯系，通過參觀、學習、交流等方式提高員工的物業管理水平，通過專業講座、技術大練兵等實踐活動來提高企業的整體效能和市場競爭力。并利用高校優勢，向社會上招聘高素質的物業管理人才，充實到高校物業管理隊伍中來，努力造就一支懂經營、善管理、通技術、精業務的高校物業管理隊伍。同時要引進競爭機制，加強考核，實行競爭上崗、按勞取酬，從而形成科學規范的物業管理體系，為住戶提供高效優質的服務。
3、建立完善的規章制度
高校住宅區的地產及房產屬于國有資產，住戶只具有使用權，如何確保國有資產的保值和增值，學校領導及國資主管部門應予以重視，高校住宅管理實行所有權和經營權相分離，符合高校后勤社會化改革的要求，有利于學校減輕財政負擔，使住宅物業規范健康的發展，而物業管理部門作為服務單位，只能搞好服務工作，無行政管理或處罰權，學校應協調各職能部門之間的關系，配合物業中心按照國家有關物業管理的方針、政策、統一制定高校物業管理的具體政策、辦法、收費標準和服務內容，包括住宅裝修管理辦法、外租房戶管理辦法、公共環境及國有財產管理辦法、自行車存放管理辦法等，并在各住宅區按照物業管理條例，積極成立小區管委會，形成學校、小區管委會、物業管理中心三方共同管理的局面。
4、建立質量監督保證體系
住宅物業管理中心應主動接受學校相關部門包括國資、后勤、紀檢、審計、財務部門的監督和管理，對服務內容包括共用部分及住戶室內維修、消防、門衛安全、綠化管護、道路的維護、住宅區內公共設施的維護服務等項目進行檢查，物業中心要根據國家有關法規和行業條例，建立和完善物業管理法規，實行企業化管理，使住宅區內的.各項管理規范標準，甲乙雙方應按照約定條款認真履行合同，對物業中心在日常服務中不符合規定的項目要進行整改，對服務達不到標準的甲方可進行處罰，用法規和制度規范約束物業部門的行為，確保教職工能有一個干凈、整潔、優美的居住環境。
5、積極開展社區文化建設
高校物業住宅區不同于社會上的商業住宅小區，具有濃厚的文化環境及學術氛圍，教職工群體素質比較高，住戶對居住環境的建設及服務的要求都表現出較高層次的需求，作為高校住宅物業管理中心，在搞好各項服務的同時，應加強對物業管理的宣傳力度、廣度和深度，并結合本校的實際情況，配合工會、離退休處、校團委黨委、宣傳部等部門積極開展社區文化建設及群眾性娛樂活動，要讓每一位有熱心和愛心的職工積極的參與到我們的小區物業管理中來，大力開展“小區是我家，美好環境靠大家”的宣傳活動，培養住戶的主人翁思想，營造積極、健康、向上、富有高校特色的社區文化，通過提高文化內涵，創建祥和的社區環境，通過籌建小區特刊和物業網站，多形式開展社區文化、體育、公益事業及社區旅游等活動，開設宣傳欄和網上聊天等形式，以形成具有高校特色的文化氛圍和格調。
6、多渠道開展便民有償服務，增創服務經費
經費是物業管理的基礎，也是物業公司開展服務工作的保障，物業公司在取得學校劃撥的經費、住戶交付的物業管理費及職工室內維修費外，還應充分發揮區域優勢，挖掘服務潛力，拓展服務項目，通過開展有償便民活動，尋求新的經濟增長點。在此方面，學校應該給予政策支持，包括住宅區周邊門面房的開發，住宅區內蔬菜、水果市場的開發，洗衣店、服裝加工店、飲食服務攤點、糧油銷售店等商業網點，廣開資金來源渠道，補充物業服務費的不足，從而確保住宅物業管理的良性持續發展。
7、以人為本，構建和諧居住小區
高校物業管理除立足于物業的管理外，更重要的是為住戶提供全方位的服務，要按照“以人為本”的服務理念，不斷提升服務水平，使住戶能深入體會到“住戶物業是一家，有困難找物業”的溫暖，把住戶對物業的滿意作為物業人最大的欣慰，樹立良好的物業管理形象。如小區內有好多老教授、專家、學者等老人，他們的子女常年不在身邊，物業管理人員要經常同他們進行深入溝通，了解住戶在小區內的需求和困難，幫助他們解決實際問題，對待服務工作要高效、細致、態度和藹、服務熱情周到。同時中心領導要關心職工生活，重視人性化管理，對于職工及家屬的生老病死，婚喪嫁娶，中心都應予以慰問、祝賀、看望，員工有不順心的事時，中心領導要與他們進行交心談心，幫助他們排憂解難，使得員工的積極型和主動性得到充分發揮，增強企業的凝結力和向心力，達到住戶滿意、領導滿意、職工滿意的和諧居住及工作環境。
總之，高校住宅物業管理是一個新型的服務行業，它不同與社會上的物業管理模式，它的各項政策及服務標準應服從學校改革、發展、穩定的大局，各高校應結合自身的特點和實際情況，按照住宅區行政所有權和經營權相分離的原則，轉變原有管理部門的職能，注入新的物業管理機制，依靠學校的支持，住戶的配合，建立起具有高校特色的物業管理模式，向教職工提供全方位、高質量、綜合性服務，最終實現社會、學校、住戶、物業管理企業的共同滿意和長足發展。
參考文獻：
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物業調研報告9
跟著物業辦理標準的連續美滿，業主、利用人法制見解的連續加強，辦理部分監督辦理力度連續加強，棲身小區違法搭建環境獲得了有效把握�？墒窃诓糠謼硇^仍然存在著擅悠閑天井、庭園、陽臺等部位搭建違法構筑物和構筑物，擅自占用大家部位、破壞房屋承重布局等現象，特別是一些高檔小區居民入住后，呈現了比較緊張的違法搭建情況，如有的業主、利用人擅悠閑房屋平臺搭建陽光屋，乃至加層、改建、擴建、開挖地下室，不但緊張毀壞了小區的集體籌劃與和諧的環境，還感化了相鄰業主、利用人的平常糊口生涯，激發了很多矛盾膠葛。
1、華陽地區棲身物業裝修存在的緊張題目 近幾年，跟著房地產
2、三級市場的活潑，高檔商品房室第中二次裝修入手下手增多，由此各種違章行動和違章搭建時有產生，引發社會的珍視，從房地辦如今所把握的環境分析，緊張有以下幾個特點：
�。ㄒ唬I主將原房屋從里到外完全進行裝修或改建，變化了原始計劃風致，如外墻立面安置玻璃幕墻，將承重墻排除后從頭擴建，底層門廳、平臺搭建成房間等等，違章面積在10～60M2不等。
�。ǘ├玫难b潢材料比較高級、新鮮，凡裝修過的房屋均超出原房屋計劃標準，對小區環境感化相對較小，與周邊房屋的模樣能根本保存同等。
�。ㄈ┫噜徃上得懿槐氡�，業主委員會平常也不直接干涉干涉，只是對太過超過范疇的違章構筑回聲較大。
�。ㄋ模┮驗闃I主身份比較特別包括一部分系境外業主，物業公司較難直接進行勸阻，怕感化辦理費的平常交付。 基于以上近況從物業公司反應：覺得當局辦理部分懲罰力度不敷，對違章戶的懲罰達不到威懾效用，別的迫于辦理費拖欠，只能勸阻，沒法制止施工，不然產生辯論物業公司很被動。 但是作為搭建的業主卻覺得：因為房屋計劃在利用上不盡公道，且已陳腐，所以當新購房業主入住或原業主二次裝修時，每每請專業裝潢計劃單位對房屋從頭按本性化進行室內布局，加上在經濟上有付出本領，使上述違章行動時有產生，因為樹范效應，對其他業主感化較大，有趨同偏向。
2、進一步加強物業裝修網格化辦理的發起
�。ㄒ唬└魑飿I辦理公司該當加強對室第裝修的教導和監督
1、加強典范裝修行動的宣揚和教導 物業辦理公司該當根據《物業辦理條例》、《上海市室第物業辦理法則》的法則和《前期物業辦理辦事公約》或《物業辦理辦事公約》、《室第利用公約》或《業主公約》的商定，踐諾對業主裝修室第的辦理職責，并訂定《室第裝修須知》，配備相干的專業人員，加強對業主裝修室第的宣揚、教導和監督。
教導物業辦理公司將《室第裝修須知》在所辦理的物業小區內一并公告。同時，把《室第裝修須知》送達物業辦理地區內待裝修的業主或利用人并簽收。
2、加強室第裝修前的辦理 要求物業辦理公司在為業主或利用人辦理入停止續時，必須告知《條例》中法則的不得破壞房屋承重布局、毀壞房屋表面和違法搭建等室第裝修的制止行動。制止敲鑿的部位以及不得擅自隨便安排空調室外機和安置防盜辦法等注意事變。 業主或利用人在裝修室第前，要求其將施工單位、施工期限、裝修內容（包括室第裝修計劃圖、施工方案）等書面告知物業辦理公司并為裝修施工人員辦理小區臨時出入證等手續。 要求物業辦理公司對業主或利用人供給的室第裝修計劃圖、施工方案中有違背室第裝修制止行動的發起整改定見。
為加強對施工單位裝修行動的辦理，物業辦理公司可與室第裝修施工單位簽訂《室第裝修辦理和談》。
3、加強對室第裝修活動的平常巡查和監督 物業辦理公司該當明了由專人當真對室第裝修活動的教導、監督和辦理。當有業主或利用人已入住的'，該當鞭策裝修的業主、利用人或施工單位服從施工功課時候，晚間18:00時至次日上午8:00時和節假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產生緊張噪聲的施工。
物業辦理公司對進入小區的施工人員和構筑材料及裝修施工階段觸及水、電、氣和布局等潛藏工程的，每天該當加強現場巡查和查抄（包括節假日）并做好記錄，發覺違規現象，該當及時采納有效辦法進行勸阻、禁止并鞭策改正。
對破壞房屋承重布局、毀壞房屋表面、違章搭建等違法裝修行動且拒不整改的業主或利用人及室第裝修單位，物業辦理公司該當及時告知業主委員會并報告相干行政辦理部分依法處理。同時，物業辦理公司該當責成違規裝修的施工人員中斷施工。
4、加強知法、守法和踐約意識
物業辦理公司該當鞭策業主或利用人服從《條例》等相干法則、服從《室第利用公約》或《業主公約》的商定。
物業辦理公司與室第裝修單位簽訂和談》的，該當鞭策其踐諾《和談》。在室第裝修施工結束后，物業辦理公司該當及時收回小區臨時出 入證。對造成房屋和辦法配置破壞的，物業辦理公司該當責成責任人及時進行修賠。
物業辦理公司對室第裝修單位的違約行動，可根據《和談》的商定，直接向人民法院拿起民事訴訟。
在未建立業主委員會的室第小區，業主或利用人違法裝修經勸阻。禁止無效的，房產開辟商或相干業主或利用人可根據《上海市商品房銷售公約》、《室第利用公約》的商定，直接向人民法院拿起民事訴訟。
�。ǘI主委員會該當闡揚自治辦理效用
業主委員會該當凡是查抄物業辦理公司的辦理和辦事狀況，鞭策室第裝修的業主或利用人服從有關的標準和商定，及時調束裝修不當 引發的相鄰膠葛，對業主或利用人違法行動進行勸阻、禁止并鞭策其整改。
對業主或利用人違背《業主公約》勸阻無效的，經業主大會或業主代表大會經過議定，業主委員會可向人民法院拿起民事訴訟。
�。ㄈ└鲄^縣房地局該當加強對違法裝修的行政法律
區房地局連續美滿行政法律工作程序。對物業辦理公司不踐諾法定辦理辦事和任務等行動，該當根據《條例》和《法則》的相干法則責令其改正，并可處響應的罰款。對物業辦理公司違背《條例》和《法則》情節緊張的，區縣房地局可作出低落天資等級的懲罰，直至撤消天資證書。
區縣房地局接到對業主或利用人違法裝修的投訴，該當及時受理、備案并到現場查看、取證。核實，經核對屬實的，根據《條例》的相干法則，責令其期限改正，可并處響應的罰款。
物業調研報告10
物業管理是今年鎮經濟工作會議確定的三個突破之一。物業管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰自我加壓探索精選論文新課題的過程。
一目前我鎮物業管理試點工作開展情況
上半年，鎮城管辦在七個城區社區各選一處居民小區做為物業管理試點，打破社區原有的小區負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區開展物業管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業主委員會。城市七個社區的試點具體情況為：
1社區：社區選擇三星花園小區做為試點。三星花園位于東城區閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區前期開發遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業管理，多數人擁護，但缺乏信心。經過初步測算，要在該小區建立物業管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區在小區召開了業主委員會籌備會，向各家各戶發放了物業管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業主委員會。
二社區：社區去年最先推行物業管理，并成功地在糧食局小區成立了業主委員會，建立了業主規約，協助小區實行了物業自治管理。今年，社區將綜合批發城作為物業管理重點整治單位。綜合批發城有業主近三百戶，建成十多年來，沒有物業管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理衛生創建的死角難點。經走訪，綜合批發城要實施物業管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池拆除消防通道上的違章建筑恢復大門及門崗提供物業管理用房，總測算費用近五十萬元。經過半年多的協調，目前成立了小區業主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的`違章建筑，向開發商爭取了兩間門面作為物業管理用房，已由致遠物業公司拿出了初步管理方案，并正在協商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮政府組織在綜合批發城小區召開全體業主會議，正式宣布小區管理移交縣致遠物業管理公司，該小區走上規范化管理軌道。
三觀山社區：試點一：佳美公司宿舍區。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區（建筑公寓）移交社區，并和鎮政府簽定協議，不再承擔建筑公寓內的衛生創建等任務，請求取消建筑公寓做為其創建包干責任區。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區在小區內實施過物業管理，后因少數業主私搭亂建而中止，成為無人管小區，后來小區衛生包干到佳美公司，但缺乏長效管理�，F在社區已召集業主代表開會，下發選票，籌備成立業主委員會，下一步再確定物業管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮城管辦協助，在現場走訪了業主。針對院內的環境問題，我鎮拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協調會，解決環境問題后再議物業管理事宜。
四老西門社區：老西門社區做為老城區，無人管小區最多，縣長熱線投訴最多，創建任務最難，實施物業管理的難度也最大。社區先后在百貨庭院電影庭院土產庭院醬園廠庭院商業新村橋頭花園等地開會走訪，征求業主意見，了解物業管理現狀，最終確定在電影庭院醬園廠庭院和土產庭院實施物業管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業管理用房和大門的問題。
五渫陽社區：試點一：農資大市場。農資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業一直由市管中心（宏天物業）管理，但建設方和業主對物業管理強烈不滿，準備重新聘用物業服務企業。經社區推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業公司接管。從五月份開始，致遠物業開始走訪業主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業管理費，兩年期滿后，物業公司退出，現在小區沒有物業管理，而且由于以前管理不規范，公共部分占用嚴重，業主強烈要求實施物業管理。目前，社區已在小區內召開了業主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規，投票選舉了業主委員會，下一步準備擬定物業管理方案并召開業主大會。
六中渡社區：社區選擇小區做為試點。小區是原廣福橋煤礦職工宿舍區，有業主近七十戶，改制后由社區接管，但由于收費狀況不好，管理有難度，每年社區還要負債投入。今年，社區在該小區率先推行物業管理，組織召開業主大會，選舉成立了業主委員會，并協助完善了業主規約。六月份，小區正式開始自治管理。
二物業管理工作開展過程中存在的難點
1社區對物業管理的社會效益認識不足。個別社區認為物業管理與小區管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。
2硬件設施不配套。一是相當一部分院落建設不規范，無門崗和門廳，現在組織修建也不好規劃。二是居民區下水道電路等物業管理所涉及到的設施嚴重滯后，維修或建設需大量資金。
3規范控制混亂。小區內亂搭亂建現象嚴重，臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達不到設計標準，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。
4收取物業管理所必須的費用存在一定的難度。有些業主認為物業公司賺了錢，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代，對自己應盡的責任和義務不明。
5物業管理企業動作欠規范�，F有的幾個物業管理企業，市場化程度不高，管理不是很專業，缺乏先進的管理經驗與模式，營利的目的太明顯。
6前期物業管理不規范，開發建設所遺留下來的問題對物業管理形成了極大的障礙。
7業主大會難組織。居民對物業管理的含義認識不清信心不足，參加會議的積極性不高。
8媒體關注程度不夠。
三對我鎮開展物業管理工作的幾點建議
1嚴格執行物業管理的法律法規及規章，使物業管理的管理服務經營收費等各方面各環節做到依法管理和運作。政府要加強服務意識，出臺相應的扶持政策，為廣大企業營造良好的發展環境，提供宏觀的政策支持與引導。建立物業管理市場準入制度。加強物業管理市場的培育，鼓勵房地產開發房地產管理分業經營。鼓勵開發商從社會上聘請那些經過實踐被業主認可的物業管理公司來進行專業化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業管理公司，引進競爭機制，促使物業管理行業朝高度市場化方向發展。
2物業管理企業要按照“產權明晰權責明確政企分開管理科學”的要求，建立現代企業制度。要逐步提高物業管理從業人員的素質，多種渠道多種形式培養人才，為物業管理持續發展提供人才資源。
3社會公眾應客觀公正的看待物業管理這一行業，加深對這一行業的了解并對這一行業的作用充分重視，促使業主形成正確的物業管理消費觀念。
四下一步工作重點
一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍；
二是建立健全新的物業管理模式和管理機制；
三是加強業主大會組建的指導監督工作；
四是進一步規范前期物業管理招投標工作；
五是建立“質價相符”的服務收費機制；
六是大力提高物業管理從業人員素質；
七是理順好物業管理與社區建設的關系。
物業調研報告11
物業管理作為新興的朝陽產業，在我市已有十余年的發展歷史，這十幾年來，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業主和物業管理企業的共同努力下，我市的物業管理總體水平得到了很大的提高，物業管理從一個新生事物發展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業。為了更深入地了解我市物業管理現階段發展狀況，結合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區的物業管理情況進行了調研，調研中發現問題歸納如下：
一、收費難依然是制約我市物業管理行業發展的最大壁壘
在調研中我聽到最多的字眼就是收費難，似乎從有物業管理那天起就伴隨著這一問題，即使是在《物業管理條例》頒布實施一年多的今天，在人們的消費意識、物業管理觀念逐步加強的情況下，收費難依然是困擾絕大部分物業管理企業的首要問題。業主不交費的理由眾多，物業管理企業服務不到位自不必說，而如房屋質量等開發商遺留問題以及鄰里間糾紛等也被拿來作為不交費的理由就實在讓人不得不對物業管理企業的經營困境感到同情了。更有甚者，沒有任何理由，就想“搭車消費”，用別人的錢享受自己的服務，于是效仿他們做法的人越來越多，物業管理企業收上來的物業費越來越少，從企業追求利潤的經濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務質量下降，于是更多業主對物業管理企業的服務不滿意，從而不交物業費，這就進入了一個惡性循環的怪圈。小區環境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業管理企業，還有園區內的所有業主。所以要搞好沈陽的物業管理，必須從培養人們的交費意識入手。經濟基礎是實現小區保值增值的關鍵，這一點必須讓廣大業主們清楚的認識到。
二、業主大會、業主委員會成立、運行不規范，作用發揮不當
在《物業管理條例》中，業主大會制度被作為一項重要制度再次明確，業主大會是全體業主的自治組織，業主委員會是業主大會的執行機構，作為產權人和物業使用人的業主是小區真正的主人，管理好小區應該是全體業主的共同愿望，所以物業管理不是物業管理企業一方的事，而是全體業主的事，業主應通過業主大會這一渠道充分行使自己的權利，發表自己的觀點，參與到小區管理中去。但在調研中發現，很多小區的業主沒有意識到這一點，對小區物業狀況漠不關心，造成業主大會召開困難，有些小區在全部入住幾年后仍沒有召開過業主大會，沒有組建業主委員會，，物業管理處于前期物業管理狀態，個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區正常的物業管理埋下隱患。有的小區業主委員會成立程序不規范，未通過業主大會選舉產生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業主。還有的小區即使按規定成立了業主委員會，但其成員對物業管理相關知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的'精力、熱情，業主委員會形同虛設，不能起到應有作用。另外，個別社區對業主大會、業主委員會的成立比較漠然，未按照《物業管理條例》要求發揮應有的組織、指導作用，使部分物業的日常管理工作處于無序狀態。
三、物業管理企業人員整體素質有待提高
這一問題主要表現在以下兩方面：一是某些物業管理企業員工缺乏客戶意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足，影響物業管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。其實業主和物業管理企業之間的矛盾很多是源于物業管理企業人員服務態度不好，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業管理企業人員一定要樹立“業戶至上”觀念，才能把物業管理這項工作做好；二是某些物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。
四、服務標準不統一，有待規范
物業管理服務作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業主在購買本小區物業管理服務的時候會與其他小區相比較，看看自己所享受到的服務在價值、價格上是不是最優的，但由于現在我市未對不同價格的物業費應具體提供那些服務做出細致明確的規定，所以在業主進行比較的過程中難免會出現同質不同價，或者同價不同質的現象，這種現象會對業主在評價物業服務上產生影響，質優價廉的小區業主會認為物業費交得值，他們得到了應有的服務，而那些質優價不廉，甚至是質不優價不廉的小區業主就會認為他們應該得到更多服務，或者減少物業費的支出，從而不愿交物業費。
五、開發商遺留問題嚴重影響物業管理企業正常經營
開發商遺留問題主要包括兩方面：一是房屋質量存在問題；二是承諾未兌現，業主未得到承諾利益，園區內配套設施未健全。調查中，有些物業管理企業管理人員反映他們小區內沒交物業費的業主有90%是因為房屋質量有問題，還有的是因為開發商承諾的配套設施沒有建，業主又找不到開發商，于是物業管理企業便無奈地成了替罪羊。此外，有些物業管理企業為了擴大管量，對開發商妥協，降低承接標準接管物業，也為日后的管理工作埋下隱患。
六、地方性法規建設滯后，影響物業管理行業規范化
國家《物業管理條例》已頒布實施一年多，對我市物業管理行業起到了積極的規范作用，但由于其全國性和指導性的特點，在解決物業管理中的一些具體問題時可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規、規章，如物業管理區域的劃分，業主在首次業主大會上的投票權數的確定等。
針對以上問題，提出如下建議：
一、盡快出臺物業管理服務質量等級標準
按照“分等定級、質價相符”的原則制定物業管理服務質量等級標準，同質同價，質高價高，不同等級，價格不同，服務內容和質量也不同。由小區業主大會根據需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業管理企業簽訂物業管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業管理企業按照合同規定提供服務，業主按時足額交納物業費，物業管理企業定期公布費用收支賬目，讓業主明白消費，避免雙方因費用問題產生懷疑。
二、加快業主大會制度規范化進程
按照《物業管理條例》等相關法律法規規范成立業主大會，公開選舉業主委員會，使業主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經選舉產生的業主委員會要熱心公益事業，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業管理企業和業主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業主意愿反映給物業管理企業，在遇有業主因開發商遺留問題不交物業費時及時向業主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區物業管理在和諧的氛圍中正常運行。
三、制定物業管理人員培訓計劃，提高員工的專業素質和道德素質
在提高員工專業技能方面應重點做好以下幾方面工作：1、做好人力資源管理，提高員工的專業技能，提高管理服務水平；2、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格后持證上崗；3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；4、多渠道吸納有經驗的專業人才，與本地實際相結合，優勢互補，全面提高從業人員素質。在提高員工道德素質方面，要著力從培養其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發。因為在物業小區里，住戶人數多，人員素質參差不齊，作為物業管理人員不能對業主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態度和優質的服務水平贏得業主的理解和支持。
四、嚴格把好驗收關
事實證明，開發商遺留問題是日后小區物業管理的最大難題，所以在小區竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業管理企業在承接物業時也要詳細檢查物業情況，包括小區業主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經營管理埋下隱患。
五、盡快出臺地方性法規、規章
由于各地物業管理實際情況存在差異，《物業管理條例》將一部分具體法規、規章的制定權交給地方，我們應根據我市物業管理實際，結合《物業管理條例》實施一年多以來的實踐經驗，盡快制定出臺實施細則，為解決具體問題提供操作性強的法律依據。
六、加大宣傳力度，創造物業管理和諧的供給需求環境
深入細致宣傳《物業管理條例》，讓廣大業主不但了解物業管理對小區環境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業主人的權利。同時通過宣傳，也要使物業管理企業進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同范圍內提供優質的物業服務，使物業小區形成業主要服務，物業管理企業提供服務的互補狀態，促進我市住宅小區環境優化，推動整個物業管理行業健康、有序發展。
物業調研報告12
為扎實開展深入學習實踐科學發展觀活動，堅持以科學發展觀為統領，樹立以人為本的發展理念，實現管理處建設全面、協調、可持續發展。通過此次對科學發展觀的調研，使我們更加深刻地理解了科學發展觀的內涵，明確了黨落實科學發展觀的及時性與必要性，學會要有意識地用科學發展的眼光來看待問題、分析問題、解決問題。在落實科學發展觀的同時，不斷將其與管理處發展相結合，做到統籌兼顧，全面分析。近期，我們深入相關部門、隊及班組，通過走訪座談、征求意見等形式，對龍南管理處建設情況進行了調研和思考。
一、落實科學發展存在問題及差距
龍南管理處主任采取走入各隊、開座談交流等形式，征集不同群體的意見和建議，經過認真歸納、分析，存在以下問題及差距。其中主要體現在：一是運行設備、管線老化，維修費用逐年遞增，作用發揮不充分；二是可視門鈴、監控系統設備老化，損壞嚴重，維修量大，造價高；三熱水虧損嚴重，四是外雇工福利待遇低；五管理崗人員較少，技術類人才急缺，不能隨公司壯大而增加。
二、學習落實科學發展觀，推動物業和諧發展，必須從以下幾個方面努力：
�。ㄒ唬埬瞎芾硖幨俏飿I公司成立最早的小區，運行設備及管線老化問題也逐年顯現。僅xx年世紀家園小區業主室內及室外冷熱水主管線共修復2 處，管線腐蝕滲漏問題已成為物業管理服務維修的重要項目。物業公司在資金允許的情況下，對世紀家園小區進行管線改造，全面更換。
�。ǘ╇娮娱T鈴系統是物業服務的門面，業主回家第一道門就是單元門，但世紀家園可視電子門鈴系統老化，損壞嚴重，維修量大，使公司每年維護費用投入了大量資金。龍南管理處將與維保廠家協商、達成共識，原有電子產品損壞一律按現在市場價購買，系統兼容問題由維保廠家解決；同時與維修廠簽訂維保合同應包括損壞及更換配件費用，不應所有損壞的配件都由公司另行承擔費用；成立維保小組對電子門鈴系統進行統一管理，同時聘請一名技術顧問進行業務指導。
�。ㄈ埬瞎芾硖幰獜恼�、文化、生活等各個方面去關心員工，在為員工“送溫暖”上做文章、下功夫。生活上送溫暖，摸清困難員工的底數和情況，有針對性地幫助有特殊困難的員工解決好實際困難，真正建立幫扶工作的長效機制。事業上送溫暖，提高員工群眾素質，為員工發揮作用、施展才能搭建平臺，創造有利于員工成長成才進步的工作環境。權益上送溫暖，要依法堅決維護員工群眾的`各項合法權益，比如，加班加點工作的問題，公司給與更多的關注。精神上送溫暖，要著眼于員工的精神文化需求，更多地開展文化、體育、娛樂活動，起到陶冶情操、振奮精神的作用。
�。ㄋ模┤瞬艑σ粋�企業的發展有著舉足輕重的作用，龍南管理處近幾年來發展迅速更是急需技術類、管理型人才來推動企業的發展。管理崗位人員較少，技術類人才急缺問題已成為物業企業的首要問題，龍南管理處對學習能力較強的新生青年應給予機會培訓學習，發揮作用提供廣闊舞臺。有人才才能使企業穩步向前，企業逐步發展壯大。
隨著學習實踐科學發展觀活動的進一步深入，龍南管理處將進一步自查自糾，邊學習邊整改，以推動物業公司和諧發展。
物業調研報告13
物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規范的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。為進一步規范我區物業管理，近期，我區物價部門組織人員對城區物業服務進行調研，在引導業主樹立正確的物業服務消費觀念，引導物業服務企業依法經營、公平競爭、合理收費，如何進一步規范物業行業管理等方面出不懈的努力。
一、基本情況
我區物業管理行業起步較晚，正是朝陽產業，通過近十年的發展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發商影響、專業性的人才匱乏等問題�？傮w看，我區物業管理工作有以下三個特點：一是物業管理市場處于發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是物業管理行業監管體制不完善。據統計，目前，吉安市中心城區共有物業管理小區38家，物業管理企業30個，管理房屋230萬平方米。城區物業管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業管理覆蓋率達到100%。本區注冊一級資質物業服務公司尚無，注冊二級資質較多。所有小區均未成立小區業主委員會，物業服務水平很難得到一個質的提升。目前我區多層住宅物業管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業行業收費平均收費水平仍低于80%。物業管理費標準不高，收繳率低，個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業管理行業發展的主要因素。
二、存在的主要問題
1、物業服務公司規模較小。我區隨著房地產業的迅速發展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊。由于企業管理規模過小，綜合實力差，專業化水平低，造成物業服務社會資源浪費，效率低、效益差。如果形成規模效應，則可降低成本，提高效率。
2、市場化運作機制尚未健全。物業管理尚未真正形成市場準入機制。物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是我區為中心城區，由于鄰近縣居民到我區投資購房置業者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由于規定未裝修入住按50%交納物業服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業的服務成本，再加上已入住業主交費意識薄弱，應交的物業費也收不上來，據統計，收取物業管理費達到90%以上，已經是非常不錯的狀態了。導致許多小區由于收費率低處于微利狀態，甚至產生虧損，造成物業管理企業難以為繼。二是由于我區物業行業還處于起步階段，許多業主對物業收費都表示不理解，業主繳費意識薄弱，造成物業服務收費率低，有的企業因難以全額收取物業管理費，只有被迫撤離所服務的樓盤。
3、物業服務費收取難。主要表現在：一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。如安置房、經濟適用房，業主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨著物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成為住戶不繳費的借口。四是由于業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是由于業主物業繳費意識薄弱。物業管理企業提供的隱性服務被忽視。不少業主認為，交了那么多的物業管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業管理費的現象時有發生。雖然物業管理公司提供了很多服務，但由于服務本身是隱性的，業主沒有因此得到很直觀的利益，所以業主很難感受到物業管理公司的工作。六是有的業主僅比較其物業收費標準，而未比較物業服務質量，業主對收取物業服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。由于各種因素有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。七是不少小區的業主認為物業管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。八是業主認為物業管理公司的服務與收費質價不符。在實際物業管理工作中，也確實存在物業管理公司服務不到位、服務態度不好、維修不及時、收費不規范等情況。這樣，造成業主對物業服務不滿意，對物業管理企業產生意見，因而拒交物業管理費。九是當物價部門根據經濟發展水平、物價上漲水平和業主服務水平提高等情況，對物業收費標準作出調整后，部分業主不愿按提高后的標準交費。由于物業費收入收不到位，不少物業公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環，引起住戶不滿，陷入了物業公司抱怨收不足費而無法服務，業主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈。據全國價格舉報電話受理投訴統計，近三年來，業主投訴物業管理企業收費項目和標準不透明、違反規定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。
4、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區看，缺乏一個強力部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大。
5、物業管理缺乏監管。我區所
有小區均未成立業主委員會，有些業主往往不清楚自己可享受那些服務內容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監管物業管理企業等，這些問題使得部分物業服務企業帶有一定的隨意性，少服務、服務不到位現象時有發生，體現不出“質價相符、優質優價”的物業收費原則，對此業主意見，對物業管理的有償服務產生疑問，影響小區的正常管理運作。
6、業主的消費觀念有待改變。部分業主物業服務的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業管理的認識需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區內有業主不交物業費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業費。物業服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業主本身。物業費主要用于居住小區房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養護等服務性開支。部分業主不繳費，等于免費享受公共服務，這對繳費的業主是不公平的。長此發展，不繳費的業主可能會越來越多，最終導致物業管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養，小區的保安、保潔、綠化將無人問津。
三、對加強完善物業服務收費管理的意見和建議
�。�、走強強聯合之路。創造條件，積極鼓勵物業公司兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上給予扶持和優惠。
2、完善物業管理的市場準入機制。努力引入物業管理的市場競爭機制，明確規定物業公司的資質。加強物業管理市場整頓，對不符合要求和規定的物業公司、物業管理人員，堅決吊銷執照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深入社區，加強日常巡查，對維修不及時、服務不到位、收費不規范的行為予以嚴肅查處，直至降低或取消其物業管理企業的資質。要繼續加強物業管理企業的制度化、規范化建設，強化檢查考核、資質審定、從業人員業務培訓等工作措施，促進我區物業管理行業的服務水平不斷提高，提高我區的物業管理水平。
3、建立前期物業管理監管機制。建立物業管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開始，物業管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業采納，為后期物業打下堅實的基礎。建立物業服務收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報核定物業服務收費標準，規定在向物價部門申報前期物業收費標準后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業管理企業在引導業主理性維權的同時，緊密聯系房地產開發商，不斷完善物業功能，確保物業建設質量和配套設施設備的齊全及有效維修養護。
4、完善細化收費標準。建議盡快研究制定質價相符的物業服務費指導價格體系，細化《江西省物業管理條例》各收費檔次對應物業企業應達到的具體標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業服務費等問題，建議二次供水由供水公司統一管理，由供水公司向業主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業管理服務向市場化、專業化方向發展，必須遵循公開、公平，誠實信用的原則。鑒于目前售后房物業收費矛盾凸現，商品房矛盾相對平穩的特點，采取分類指導辦法，做到公開合理、質價相符以及同一物業管理區域實行同一收費標準。
5、應制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區的房屋公共維修基金從未提取過。
6、簡化催繳物業費法律程序。當業主惡意拒交物業費時，現行辦法是由物業企業起訴業主，這樣將耗費物業企業大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業企業催繳物業費更為簡單措施或程序。
7、妥善協調解決有關問題。市環衛部門向業主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業企業代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現物業小區內道路衛生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業企業承擔，市環衛處每月向物業企業收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環衛處并未提供相應服務，只做了其中一部分，故物業企業物業企業不應承擔3元/月、戶的垃圾處理費。
8、加大宣傳力度引導人們正確的物業消費觀念。物業管理公司本身要注意加強物業管理水平，提高自身的服務質量。規范管理，提高服務水平，加大業主對物業管理的正面宣傳和引導，讓業主樹立正確的.“物業服務消費觀”，有效避免收費難的問題。讓業主了解物業管理工作的內容，提高物業管理的商品意識。讓業主感受實質上是一種服務型的商品交換。物業管理公司需要引導業主的思想觀念要由物業管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉化。
9、加大對物業行業的監管力度。推進物業行業社會化、市場化進程，凈化地域性物業行業競爭環境。健全本市物業政策法律法規，形成完整、系統體系。
10、進一步提高物業企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營能力，加強與業主、業委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養和造就高素質的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。
11、建立物業管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業管理糾紛調處新機制。將業主自治機構的管理納入社區管理范圍。業主委員會應當自覺接受社區居委會領導，參加社區居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區居委會參加業委會的活動，對業主與業主之間，業委會與業主之間，業主、業委會與物業公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以協助。建議將物業矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。
12、恢復物業小區服務收費年審制度。取消江西省發改委贛計商價字（20xx）975號《關于物業管理服務收費有關問題的補充意見》第三條：“今后凡是涉及物業管理服務收費的物業管理企業不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”�；謴臀飿I服務收費許可證換發和收費年審制度，以便價格部門履行監管，加大失信懲誡力度。
13、盡快修改、細化物業管理有關規定�！督魇∥飿I服務收費管理辦法》和《吉安市物業服務收費管理實施細則》已經不能適應當前經濟增長、社會進步和物業管理發展的客觀要求，修改物業服務收費管理辦法成為迫切需求，有關部門應積極配合，共同推動新的物業服務收費管理辦法盡快出臺。新出臺的物業服務收費管理辦法應能充分考慮其可操作性、科學性、合理性和有效指導性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標準、服務內容、定價方式、收費方式等方面進行細化，進一步明確物業服務成本構成和服務內容，定價方式上吸收其他城市的經驗，實行菜單式計費方式，讓業主明明白白消費，物業企業清清楚楚服務。
物業調研報告14
隨著我國住房市場和體制的不斷改革，物業管理進入快速發展時期，它作為一個新興行業受到了人們的廣泛關注。物業管理即受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。是房地產業在消費領域的延伸，關系到千家萬戶的安居樂業。市場對物業管理從業人員的需求越來越大，但于此同時物業企業與業主之間產生了各種矛盾，此次調查的目的正是尋找解決矛盾的途徑，了解物業管理的現狀，使我們更好的把所學的知識運用到實踐中來，縮短理論與實踐的距離。
梧桐花園小區簡介
梧桐花園位于梧桐花園位于西夏區同心北路，交通非常便利，學區完善，周邊綜合商場，公交，醫院，銀行，郵政所等生活周邊設施齊全，小區布局合理。
調查所得信息：
此次調查以問卷為主，訪問為輔，采取訪問和實地調查相結合的方法，對該小區進行了初步的調查研究。此次的問卷主要針對物管公司的'工作和服務而展開。
根據業主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務意識偏低的問題。我們共調查了5位住戶，其中有的兩名業主反映，物管公司職員與業主的交流及溝通非常少，這就導致了物業管理公司在進行工作時片面性。在實際走訪中發現，該物業管理公司只設有兩名客服人員，并且辦公室位置偏僻，一般居民很難與公司人員進行交流。據了解該小區裝有多個攝像頭，夜間也有值班人員輪流巡邏。但在走訪中發現不少住戶對安管中心的工作表示了一定的不滿。對住戶的抱怨進行大概總結后發現安管問題主要集中在小區的巡視力度較差，沒有在小區內形成24小時有效巡邏機制，在對小區外來人員的登記和管理上工作存在局限，交接班沒有明確的記錄，安全護衛人員巡查白天巡邏次數不夠。在實際調查中據業主反映，該小區內曾經多次出現物品被盜現象。保安只是在保安室中值班，沒有一個合理規范的制度。
保潔方面存在的問題主要有：保潔員的待遇較差，并且沒有專門的辦公室和休息室。經過調查，大部分的業主對小區的環境衛生保潔方面認為服務到位，工作效率及質量較好，但是有一些業主也對此表示不滿。此外該小區的業主普遍認為小區在綠化方面太單一，樹木種植單調，流經小區內的一條河流污染嚴重，散發出的陣陣臭味嚴重影響了河道兩邊居民的日常生活。
根據問卷調查反映，居民對小區的物業管理公司存在較多不滿。主要是由于物業管理公司在接管小區后，與居民群眾的交流沒有到位。致使業主對該管理公司的第一印象不好，使得他們的工作在日后的管理中難以進行。并且物業在工作中沒有及時處理業主反映的問題，從而招致了許多不滿。比如其中一位住戶反映，某一樓道中的燈壞了他通知物業后，一直遲遲沒有人來維修，過了將近一個月才將這一問題解決。其次，物業公司在管理費的收支上不透明，業主在對用在管理及社區建設中的資金存在疑慮。這就會引發業主對物管公司不信任，致使日后的管理及小區建設難以發展。最后，由于公司還處在發展階段，公司業務人員素質偏低，整個小區的物業管理水平有待進一步提高與完善。當然，在這次調查中，我們發現小區內綠化及道路的布置較為合理，沒有發現車輛亂停亂放問題，小區內的衛生環境良好，但部分設施也缺少人性化設置。因此，整個社區的建設仍處在進一步發展當中。
總結以上各方面不足為幫助該小區創建和諧社區提出了以下改進意見：
1。調整工作機制，確保社區工作正常有序的開展，社區開展應該與街道部門考核掛鉤，不斷加強和完善社區工作的領導，進一步加強合力推進社區建設的責任意識。對于小區發展經費不足問題，應該設立“政府→行業→個人”三點結合，即政府進行補貼，物企和業主或業主委員會共同分擔的模式。
2。強化小區服務功能，保證居民需求得到充分實現。首先要建立和完善社區服務網絡體系，建立小區服務中心，建設各類老年服務設施，緩解老年人休閑娛樂，健身場所不足問題。調動廣大群眾幫助小區優撫對象，殘疾人及特困群體緩解生活困難，支持和鼓勵小區居民成立形式多樣的文體組織、科普組織和為老人提供生活服務的組織。其次應建立社區衛生服務中心，方便小區居民的基本醫療服務需求。最后，多開展以人為本的服務活動，同時物企要發揮好與群眾溝通的橋梁作用。
3。積極開展社區文化活動。日積月累從而由量變到質變 ，整體上提供小區的人文環境。物業公司應該充分發揮領導作用，結合不同群體的需求，深入開展各類特色文化活動及傳統文化活動，在滿足需求中努力提升小區的文化品位，拓深文化內涵。 建立小區圖書和閱覽室面向老人和兒童，豐富社區文化活動。 開展小區法制宣傳教育和咨詢服務活動。加強小區
宣傳建設，向小區居民提供就業信息、職業介紹、開發公益性崗位、國內外時政新聞、物業管理費收支等情況。
4。 具體問題具體分析。物業公司要加強人力資源管理工作，深入學習先進的管理理念。對不同的情況采取不同的解決方法，對于不同的不門使用不同的管理手段。
我深知，在課堂上僅局限于學習理論知識而沒有和實踐相結合的話，只能是“紙上談兵”。通過這次的調查，切實加強了我理論與實踐相結合的能力，為今后的學習打下了堅實的基礎，盡管調查分析報告中存在很多不足，但收獲不小。
物業調研報告15
做好住宅小區物業管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關xxxx城市形象的重大環境工程。為推進我縣城區住宅小區物業管理工作健康、規范發展，近期，xxxx縣人大經工委與縣住建、房管部門相關工作人員，深入我縣城區紫苑、帝景家園、都市水鄉、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區等10個住宅小區和磨子東街社區，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區住宅小區物業管理現狀及存在的問題等情況進行了調查，具體情況如下：
一、我縣城區住宅小區物業管理的現狀
（一）城區住宅小區的基本情況。據縣房管部門統計，目前我縣已建成住宅小區28個，即將投入使用和正在施工的小區大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區的入住人口將超過6萬人，占到縣城區常住人口50%以上。
從調查來看，我縣已建住宅小區主要呈現出以下幾個特點：
1、住宅性質多樣。主要有以下六類：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數已實行房改，如政府大院住宿區等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區、國稅小區、地稅小區、明珠公寓等。三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉等。四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，一般規模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮。
2、規模差別較大。在調查的10個小區和1個社區中，大的有紫苑、都市水鄉、帝景家園、公園1號等小區，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區住房在100套以內，有的僅十幾套住房。
3、建設標準不一。主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區大多是預制板房，2008年以后所建小區大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力墻結構等。配套設施建設方面，在紫苑進入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區條件相對較好，其他大多數小區只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數配套設
施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區所建成的小區，也只有紫苑等少數幾個小區能上檔次，其他大多數小區普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴重不足等突出問題，還有極個別小區進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。
（二）小區物業管理工作的現狀
1、物業企業發展情況。從紫苑房產進入xxxx我縣才真正有住宅小區物管的概念，目前也處于發展的初級階段�，F有物管企業16家，其中二級資質1家，三級資質15家，從業人員近1000人。專業化管理的小區21個，面積達86萬平方米。
2、業主大會及業主委員會成立情況。目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數都沒有召開業主大會，沒有真正由業主代表選舉產生業主委員會，故大多數小區業主委員會形同虛設，還沒有步入正軌。
3、小區的物業管理工作情況。從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數幾個小區服務較為規范，業主較為滿意；金色東華小區投入近500萬元安裝了較為完備的消防設施、監控設施、應急發電設施，業主反響較好。大多數物業服務只負責打掃衛生和看大門，沒有明確的服務標準，服務質量相對較差，服務制度落實不到位，好一點的小區也僅有保安服務和維修服務。有的小區因為亂搭亂建、衛生狀況差等原因，業主和物管嚴重對立，出現拒交物管費甚至要求物管企業離場的尷尬局面。
二、存在的主要問題
我縣小區物業管理經過十多年的發展，初步建立起了市場化、經營型的物業管理體制，對提升城市品位、優化群眾生活環境發揮了重要的作用。但是，由于城市小區的物業管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經濟的發展而產生的新型服務產業，因發展時間不長，當前我縣物業管理工作中還存在諸多問題，主要表現在以下幾個方面：
（一）執行規劃不到位。調查發現，在住宅小區的開發建設過程中，由于主管部門監管不力，施工過程中不能實時監管，竣工后不能嚴格按照規劃要求進行驗收，導致規劃設計被更改的現象十分普遍。一是業主購房時看到的規劃和實際交房時的規劃不一樣，小區內房屋格局和小區環境與售房時的承諾發生了變化，開發企業不兌現承諾，不履行合同，使業主權益遭受損失；二是開發企業不嚴格按照規劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規劃的綠地、活動場所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規劃設計要求的配套項目在建設過程中，有的被偷工減料，造成質量差，檔次低，壽命短，有的`缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴重侵害了業主的利益，也為以后小區的物業管理、安全留下了隱患。
�。ǘ┕芾碇贫炔煌晟�。目前，我縣尚未出臺與國務院《物業管理條例》及《四川省物業管理條例》相對應的物業管理條例實施細則，給物業管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現在：一是物業管理用房的規劃、設計、建設、驗收、移交沒有具體的要求和標準；二是專項維修資金難落實，公用部位維修難
等問題。三是物業管理公司的招投標不夠規范，誰開發、誰管理的格局還沒有打破，業主根本沒有選擇物業服務的機會和權力。四是業主委員會的組建程序不規范，造成業主和物管企業之間的各種矛盾因缺乏監督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務的業主因為得不到合理有效的服務而有意見，一些沒有繳費的業主則可以找出種種借口不盡義務。五是小區內經常發生的違章裝修、違規搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規依據。
（三）宣傳教育力度不夠。從調查情況看，社區、物管人員、業主委員會成員以及業主代表，普遍對物業管理法規不知或知之甚少。主要表現在：一是有些物業管理人員對物業管理職責權限不明確，對相關物業政策、法規領會不透，經營理念還沒有從“管理型”向“服務型”轉變，不按照物業服務合同的規定履行義務，對待業主“生、冷、硬”，服務意識差，簡單地把物業管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務，小區的衛生保潔、綠化養護、安全保衛不到位，造成衛生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發生；二是一些小區的業主不知道如何利用《物業管理條例》來維護自身的權利，遇到了問題無所適從，不是通過協商渠道和法律手段去解決，而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。
（四）物管服務水平較低。調查發現，一些物管企業低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業對員工進行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業技能等級培訓與鑒定，致使物業服務工作不到位，不按規范操作。另外，從業人員流動性大、個人素質普遍較低，也影響了物業服務水平的提高。部分物業企業管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區住戶反映小區公共區域長期無人打掃衛生，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。
三、建議
針對當前我縣住宅小區物業管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區住宅小區物業管理工作，提高物業管理水平，提出以下建議意見：
（一）嚴格執行規劃，建好一批精品住宅小區。小區的規模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升xxxx形象的高度，科學規劃并嚴格監管，重點抓好在建和待建住宅小區建設。要引進幾家有實力的房地產開發企業，建設幾個高檔次的精品樓盤小區。建議相關職能部門要按照物業管理相關法規規定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施。住宅小區規劃設計一定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、車位數量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質量關，組織驗收應將小區各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩定的高度，合理規劃并分步實施，穩妥推進已建小區特別是老舊小區配套設施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩定因素。
�。ǘ┘訌姳O督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴格落實前期物業招投標制度，督促開發商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優選聘物業管理服務企業，制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人；二要嚴格落實物業承接查驗制度，房管部門和物管企業要全面參與小區竣工驗收，嚴格審查各項物業管理配套設施完成情況，凡未完成配
套設施建設的小區一律不能通過竣工驗收，物管企業一律不得承接；三要嚴格落實物業企業備案制度，嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料并報房管部門備案的制度；四要嚴格落實日常巡查制度，相關職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主的合法權益。五要嚴格落實矛盾糾紛調處制度，對業主和物管反映的問題以及業主和物管企業存在的矛盾糾紛，相關部門和社區應不推不躲，及時予以解決和調處。
（三）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。要通過電視、網絡、會議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務院《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》等法規，營造推進住宅小區物業管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區居委會要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行好應盡的義務。要指導和幫助物管企業開好業主代表大會，組建好業委會。要強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業管理企業遵紀守法，規范管理，更好地為業主提供服務，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業主體、業主自理、社區自治”“四位一體”的物管新模式。
（四）強化分類指導，打造一批物管示范小區。要廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規范物業管理企業和業主的行為，區別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍，促進物業服務健康運行。結合我縣住宅小區的現狀及特點，選擇部分條件較好的小區，積極探索市場化運行的物業管理新機制，真正實現優質優價、多方共贏；針對老舊住宅小區規模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難于起步的情況，逐個進行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業管理用房缺乏、公用設施維修困難等問題，試點推行“破墻擴院”、“小區自治”等管理模式，改善小區環境，提升管理水平。