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國土局關于開發區土地集約利用的調研報告
加強土地集約利用 服務全區經濟建設加強土地的管理與經營，為項目建設提供用地保障，為基礎設施建設提供資金支持，是土地部門的重大責任。隨著開發區開發建設步伐的加快，項目建設用地需求與用地跑辦難的矛盾，基礎設施建設任務大與財力不足的矛盾日益突出，項目用地正處于“卡脖子”路段。作為土地部門要知難而進，迎難而上，創新工作，創優工作，在跑辦新增用地、整合存量土地、土地集約利用、增加土地收益上下功夫、搞突破，促進全區經濟更快、更好發展。根據兩委要求，我局就開發區土地利用的現狀、存在問題及應采取的對策進行了調研，現匯報如下：范文先生網-http://www.wmxz.cn
一、 開發區土地利用現狀范文先生網-http://www.wmxz.cn
我們開發區由西區、北區兩部分組成，兩區在土地利用現狀如下：
西區土地工作的重點是內涵提升、整合利用。西區土地利用總體規劃面積為600公頃，現建成區面積560公頃。在各類用地中，工業用地面積203.6943公頃,商業用地面積18.643公頃,教育用地面積為28.3316公頃,住宅用地面積35.9627公頃,行政辦公及公益事業用地面積為34.5141公頃,村占地及交通用地面積為238.8543公頃。
北區土地工作的重點是省重點項目用地調整土地利用規劃、調整基本農田、新增建設用地跑辦。北區規劃面積26.5平方公里，起步工業區面積6平方公里。因北區的城市總體規劃和土地利用規劃正在申請調整，尚未獲得國家、省政府批準，且所屬區域多是基本農田，在征用土地跑辦特別是調整規劃上難度非常大。除原已完成主干道路、裕豐脂酸酶項目征地外，2005年下半年完成了110KV變電站、衡運物流、南昊一期、中小企業園3宗365畝凈地的土地利用規劃調整和審報卷工作，全部通過專家評審通過并取得調整土地利用總體規劃的批復；完成了脫酚棉籽蛋白、宏遠紡織、汽車防撞器3個省重點項目1141.71畝土地的規劃調整工作，并上報省廳準備下一步的專家會審；完成了華成污水處理設備、金太陽運輸機械、精工機械、中金誠信不銹鋼保護紙4個省重點項目742.752畝土地的組卷前期工作，上報市國土資源局出具初審意見。南昊二期通過開發區領導親自帶我局跑辦，爭取05年度用地指標，并通過省國土廳核準，征用土地工作于12月29日組卷上報省廳。
二、開發區土地利用存在的問題
西、北二區因開發建設的時間長短差異較大，在土地利用存在問題上呈現出不同特點。西區自1992年設立以來，特別是經過2000年上劃以來的開發建設，在土地利用上主要存在四個方面的問題：
一是可利用土地剩余空間狹小�，F在西區可利用土地面積還剩40公頃，合計600畝。
二是土地整合利用任務艱巨。2005年初調查摸底顯示，西區閑置土地13宗、部分閑置土地5宗，合計357.9畝。我們把立足內涵挖潛、盤活存量土地做為工作重點，過依法征收土地使用金、土地閑置費和閑置兩年以上依法收回等措施，克服來自各方的壓力和阻力，進行了整合、盤活和促建，有10宗土地已開工建設，有6宗土地轉讓給其它項目。原通用壓濾機廠22.89畝閑置土地整合配置給宇騰汽配進行擴產，實現了當年整合盤活，當年開工建設，現在1.3萬平方米的鋼結構車間已竣工，部分設備已到位，2006年3月份可投產；巨強特種工程塑料、中科建38.2 畝土地轉讓給北內汽配，并于當年開工建設。其它剩余閑置、半閑置土地正在進一步清理當中。
三是土地收益較低。過去幾年西區土地出讓主要采取傳統的協議出讓方式，由于區域間招商引資競爭的壓力，協議出讓的土地價格不得不壓低，一般執行工業用地每畝6.6萬元、重大項目一事一議（商住用地協議出讓價每畝10萬元）的辦法，扣除上繳省的征地費用和農村集體補償外，剩余部分很少，此外還需長期支付每畝每年1500斤小麥的糧食補貼。為了最大限度的增加土地收益，為基礎設施建設提供盡可能多的資金支持，土地房產部門從三個方面進行了積極的努力，并收到一定效果。一是在節省征地費用上做文章。想盡千方百計，不怕千辛萬苦，通過市局協調跑辦各縣市區的耕地造地抵頂和在征地過程中利用建設用地、農用地、未利用地。（造地抵頂每畝節省3407元，建設用地每畝節省20667元，農用地、未利用地每畝節省6667元），上劃以來辦理土地出讓3805畝，共為開發區節省資金1340萬元。二是通過土地招拍掛增加土地收益。成功運作了陽光花城（協議價每畝10萬元，拍賣價16.8萬元，共計163.55畝）、加油站（協議價每畝10萬元，拍賣價15萬元，共計12.56畝）三是加強二級市管理。2005年收取9宗土地出讓轉讓140.554畝土地轉讓契稅129.1958萬元，補交土地出讓金129.1280萬元，此外收取土地使用金26.5025萬元，三項合計284.8263萬元。雖然作為土地部門在增加土地收益上做出了一定努力，但由于區域競爭等多種因素的制約，以市場機制來經營土地的步伐還不大，造成了土地收益的總體水平還相對較低，為基礎設施建設提供資金支持的力度還比較小。
四是土地產出效益還比較低。由于西區進區項目大處于建設期或運營初期，加之部分有圈地動機的項目混雜其中，我區單位土地面積的稅收產出率還比較低。
北區開發建設時間較短，正處于起步成長階段。在土地利用方面主要存在三個方面的問題。
一是規劃修編調整任務大。北區的城市總體規劃、土地利用規劃正在申請修編，尚未得到國家、省的批準，項目用地只能逐項目單個申報為省重點，再通過調整土地利用規劃、申請追加農用地轉用指標取得土地，涉及部門多、跑辦周期長、運作難度大。
二是基本農田調規任務大。北區大部分土地都是基本農田，項目用地需要首先把基本農田調整為一般農田，需要與桃城區、深州市的農業部門和鄉、村直至農戶進行溝通，需要落實到人頭和地塊，程序多、環節多，工作極為繁雜，任務極為艱巨。
三是工業項目建設用地需求量大。按照市領導關于加快開發區建設發展的總體布署，根據北區總體規劃，為體現開發區對工業經濟的輻射和帶動作用，借鑒外地開發區成功的經驗，提升民營企業科技含量，實現滾動發展，擬在北區建設高科技工業園，園區好多重點項目要落戶北區，進區項目需要農用地轉用面積比率很大。
三、加強土地集約利用應采取的對策
1、在新增建設用地跑辦上下功夫
一是積極配合省、市做好開發區土地利用總體規劃的修編。按照“布局集中、產業集聚、用地集約”的原則，根據省、市關于規劃修編的時間安排和部署要求，早著手、早準備，查清弄實我區土地利用總體規劃修編中存在的問題和不足，充分做好土地利用總體規劃實施評價和修編前期調研準備工作，為我區規劃修編順利開展奠定基礎，為今后的土地征用工作爭得主動權。
二是積極做好新增建設用地跑辦。從三個方面入手，積極打造土地審批的綠色通道。一是抓信息跟蹤突出一個“快”字。要有一雙千里眼和兩只順風耳，加強與省、市土地部門的聯系溝通，加強對新聞媒體信息的收集分析，密切關注用地特別是新增建設用地方面的政策與動態，第一時間捕捉，并在第一時間做出反應，確保不貽誤戰機。二是抓超前工作突出一個“早”字。土地組卷各項前期工作早動手、早準備，做實、做細，抓第一時間、搶第一手資料，提前做好重點項目的土地規劃調整及基本農田補劃工作的具體落實，寧可備而不用，不能用而不備，為快速組卷申報贏得時間。三是抓全程盯辦突出一個“實”字。卷宗上報后，對省廳、市局各處室進行全程盯辦，一環不漏、一環不松、環環抓實，確保審批全程無疏漏、無障礙和順利落實。
2、在整合盤活存量土地上下功夫
立足對存量土地的整合挖潛，最大限度的提高土地集約用地。一是繼續實施“騰籠換鳥”。加大政府引導力度，發揮市場配置作用，通過嫁接、合作、調劑、轉讓、退出、租賃等形式，把閑置、半閑置和低效利用土地向優質項目轉移配置。對尚不構成收回條件的閑置土地，通過協商、合理補償等手段，鼓勵進行項目調整或調劑給急需用地者。對項目不落實的建設用地，鼓勵依法以市場方式調整安排其它項目。對經批準且符合規劃的項目利用存量土地的，簡化手續。鼓勵對余量土地依法轉讓和調劑，并適當減免有關費用。二是鼓勵企業“零增地”擴張。利用廠內存量土地改（擴）建多層廠房或實施廠房改造加層，對增加容積率翻建多層廠房的予不另行收取土地出讓金、配套費，并允許補辦房產證。三是通過農村城市化改造置換土地。有計劃、積極穩妥地推進農村城市化改造，在改善提高村轉居居民居住條件的同時，盤活置換出一批土地。
3、在嚴格集約利用土地上下功夫
一是嚴格控制項目供地標準。從嚴掌握單位土地面積的投資強度和投資規模，一般不得低于每畝80-120萬元，對固資產投資小于500萬元的項目，不單獨供地，一律安排進標準廠房。二是嚴格控制單層廠房建設，確需建設單層廠房的，必須經相關部門嚴格審定；鼓勵和推行多層標準廠房建設。三是嚴格控制綠地率，鼓勵企業向綠地擠占土地。四是積極推行中小企業園用地模式，統一規劃，統一建設，統一管理，為中小項目提供創業平臺，實現土地利用的集約化和企業成本的最低化。
4、在增加土地收益上下功夫
一是積極推行土地招標拍掛。工業用地，除對開發區有立區作用的項目協議出讓外，有競爭的地塊實行“招拍掛”，對商住用地要全面實行“招拍掛”�！罢信膾臁笔巧罨恋厥褂弥贫鹊谋厝唤Y果，是經營城市的必然選擇。要進一步擴大土地使用權公開出讓的范圍，充分發揮市場配置土地資源和價格形成的基礎性作用，將土地的供應、土地價格的確定、土地使用權的獲得由政府行為轉為市場行為，引入競爭機制，顯化土地價值，增加財政收入。
二是加強二級市管理。與財政、稅務部門協調聯動，加大對土地轉讓契稅、出讓金的收取，加大對閑置土地使用金、閑置費的收取，應收盡收，確保無遺漏。
三是節省征地費用。繼續發揚過去不怕千辛萬苦、想盡千方百計的做法，加大占用耕地造地抵頂等辦法，挖掘潛力，加強協調跑辦力度，為開發區建設做貢獻。
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